如果原来是二套房贷，现在“新政”下成首套了，能调降利率么？
这么绕的问题，怕是一般储户回答不了。
但这恰恰是本次存量房贷调减方案中特别引人关注的。
房贷之事，兹事体大。
该如何把握其中细节？
该如何明了其中的利弊？
对普通房贷客户而言，何时出手，是否要出手申请调降呢？
这许许多多问题的答案，都在各家银行正陆续发布的“问答”和“操作指引”内。
真是，关键在“细节”啊！
首套资格有例外！
近日，工行、农行、建行、邮储银行等多家国有大行率先发布存量房贷利率调整常见问答。
这些“常见问答”涉及“申请资质”与“调整幅度”，非常重要。
关于申请资格，央行文件的定义为：存量首套住房商业性个人住房贷款。
即指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。
但各家银行针对不同情形，做出了更具体的解释：
情形一：贷款人在XX银行仅有一笔个人住房贷款还未结清，是否可以进行利率调整？
答案，通常是可以的。
因为，它属于本次调整范围中指的存量首套住房商业性个人住房贷款。
但需要注意的是，以下情况是例外的：
1 个人住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，不在本次调整范围内。
2、购买商铺等商业用房的贷款，不在本次调整范围内。
3、对于组合贷中的商业性个人住房贷款，当前执行利率如低于本次首套住房贷款拟调整到的利率水平，则不进行调整。
这些贷款也属于首套房贷！
情形二：在XX行有一笔个人住房贷款还未结清，是2023年8月以前发放按二套房贷款利率政策办理的，而按当前借款人所在城市政策初步判断可按首套房贷款政策执行，是否符合调整条件？
答案，通常来看，也是可以的。
因为，是否首套房，核心取决于借款人当前实际住房情况是否已经符合借款人办贷款的城市首套住房标准。如已符合，可以认定为首套房贷。
例如，如果借款人贷款购买本套住房时，家庭没有其他住房，因当时“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策，本次可以按首套执行。
此外，贷款购买住房时不是家庭在当地的唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且当地已执行“认房不认贷”政策的，本次可以按首套执行。
但上述情形下，需要借款人提供相应的证明材料。
这些首套房贷不能调整！
情形三：如果首套房贷现在有拖欠（或为不良贷款），能调吗？
根据工行、建行的详细问答：
符合调整范围但有拖欠的贷款，原则上还清拖欠前暂不调整，还清拖欠后可以调整。实际执行需根据具体情况判断，可咨询贷款经办机构。
已办理提前还款的，是否可以下调?
根据农行回应，这需要区分两种情况：
一是已完成提前还款扣款操作的，不再进行利率调整。如有剩余本金尚未归还的凡是符合《通知》条件的，可进行利率下调。
二是已提出提前还款申请、但尚未完成扣款的，客户可根据自身需要撤销提前还款申请，凡是符合《通知》条件的，纳入此次调整范围。具体请联系贷款经办行。
房贷利率可以下降多少？
如果调整后，借款人的房贷利率能降到多低？
综合各方回应来看，目前，房贷利率是在LPR（贷款市场报价利率）基础上加减点确定的。
按照人行通知，本次调整后的贷款利率水平，在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
目前，各城市首套房贷利率政策下限，以人民银行各省级分行官方网站公布的为准。
举个例子：
假设借款人现在的贷款利率为5.1%、LPR为4.2%，那借款人的贷款利率就是按LPR+90个点确定的，也就是4.2%+0.9%。
若按有关规则，假设借款人的存量首套住房贷款利率下调后执行的水平下线为LPR+10个点，那本次借款人的利率就有机会可以下调80个点（即90个点-10个点），
也就是借款人的贷款利率会从现在的5.1%，调整到4.3%。
至于具体利率调整幅度及规则以各行后续公告为准。
两种利率协商方式区别何在
根据央行通知，在提出申请后，调整贷款利率的方式有2钟，分别为：
- 、 新发放贷款置换；
- 、 协商变更合同利率。
这两种方式具体是指什么？又有什么区别？
对此工行回应，新发放贷款置换是指由原贷款承贷银行新发放一笔贷款，借款人使用这笔贷款置换存员首套房贷。
协商商变更合同利率是指由信贷双方通过签订补充条款等方式，协商降低贷款合同约定的利率水平。
工行称：对于借款人而言，由于已经明确调整后的利率水平需符合原贷款发放时的当地房贷利率政策下限，这两种方式调整的结果无明显区别。
目前，考虑到借款人操作的便利性，工行主要采取变更合同利率方式，具体以工行后续公告为准。