今年以来，政策多次提及推进“城中村改造”，据21世纪经济9月12日报道，当前政策加大对城中村改造的支持力度，符合条件的城中村改造项目纳入地方政府专项债支持范围，新增专项债可能明年开始发行。
此前，市场机构预计，未来城中村改造每年拉动的投资规模将超万亿，但资金来源仍是关键。监管部门近期明确，符合条件的城中村改造项目纳入专项债的支持范围。
对此，财通证券在周一的报告中指出，这既是预期之外也在情理之中。市场在一定程度上形成了本次城中村改造以市场化为主导的预期，但结合当下实际情况，大部分民营房企资金链较为紧张，以政府的专项债资金作为撬板，有效地解决推进过程中的资金来源问题。
关于城中村改造带动的空间，华泰证券在周二的报告中指出，本轮改造周期全国 21 个特大超大城市投资空间潜力测算进行了细化，潜在投资总规模预计超过 5 万亿元。
如果专项债被允许作为城中村改造资金来源，或将有效打通“堵点”，加快城中村改造项目进度。此外，在特大城市统筹推进城中村改造与保障性住房体 系建设，是有利于短期稳增长和长期稳房价的长远之策。
“城中村改造纳入专项债支持范围” 预期之外也是情理之中
今年以来，“城中村改造”在各种官方会议中频繁亮相。4月28日召开的中央政治局会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设；7月21日的国务院常务会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》；其它官方会议也多次提及了推进“城中村改造”的相关表述。
本轮着重强调的是“在超大特大城市”推进城中村改造。国务院2014年发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》中规定，超大城市的标准是城区常住人口超过1000万，而特大城市则是指城区常住人口在500万至1000万之间的城市。根据这一标准，结合第七次全国人口普查的数据，“超大城市”包括上海、北京、深圳、重庆、广州、成都和天津7个城市，“特大城市”则包括武汉、东莞、西安等14个城市。
“城中村改造纳入专项债支持范围”既是预期之外也是情理之中，财通证券指出，此前部分表述使市场形成了本次城中村改造以市场化为主导的预期。
7月28日的工作部署电视电话会议上强调“坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式”。因此，市场在一定程度上形成了本次城中村改造以市场化为主导，主要依靠民间资本来推进的预期。
然而结合当下实际情况，在一定程度上也是情理之中。财通证券指出：
大部分民营房企资金链较为紧张，而城中村改造又具备一定的公益属性，前期的土地开发需要大量的资金投入。因此以政府的专项债资金作为撬板，既可以吸引各类社会资本的参与，也可以稳定信心和预期，有效地解决城中村改造推进过程中的资金来源问题。
华泰证券也持有相似的观点，城中村改造前期投资较大、周期较长，当前宏观环境下，地方政府和承建主体的资金来源及执行能力可能成为“堵点”。
如果专项债被允许作为城中村改造资金来源，或缓解资金来源的压力；更进一步，如果要在短期内达到稳增长、扩需求的效果，我们认为，资金到位或将早于21世纪经济报道中所推测的明年。
此外，华泰证券表示，从专项债投向领域来看，专项债的投向随着不同发展阶段经历了几次动态调整，用途拓宽至城中村改造可能是情理之中。
怎样的政策安排效果更明显？
如果专项债可以用于城中村改造，怎样的政策安排效果更明显？华泰证券指出：
首先，若年内能够扩张新增专项债限额或提前发行明年额度，对稳增长“增量”更大，且不会“挤出”其他支出；
其次，若专项债的资金可作为城中村改造项目的资本金，乘数效应下或能对撬动前期投资起到更大作用。
此外，如果适当结合房票安置、一二级开发联动等措施可能有助于更快、更顺利完成动迁安置流程。
值得一提的是，华泰证券指出，相较于原址回迁，房票安置的方式灵活度更高，可以加快动迁安置，还可以腾挪出更多空间，在经济效益允许的情况下，更好地促进保障房建设。同时，一二级开发联动的模式可能更有助于提高开发商参与积极性、缩短项目流程。
投资总规模超5万亿 并非棚改“2.0”版
财通证券指出，本次城中村改造项目纳入专项债支持范围，并非棚改专项债的“2.0”版，有望稳定楼市预期，后续效果待观望。
棚改专项债曾在棚户区改造及货币化安置中发挥了重要作用。2018年3月，棚改专项债在坚决遏制地方政府隐性债务增量的背景下应运而生。在当时棚户区改造优先采用货币化安置的政策环境下，大量的专项债资金流入楼市从而大幅推升房价，因此在2019年9月各地开始进行2020年地方债项目申报时，棚改专项债被叫停。虽然2020年下半年重新恢复了发行，但明确要求仅支持已开工项目且不得用于货币化安置，棚改专项债的发行规模也大幅降低，在“房住不炒”的政策背景下再难对房价形成推升作用。
而通过7月21日国务院常务会议“把城中村改造与保障性住房建设结合好”、“成熟一个推进一个，实施一项做成一项”的表述，我们也可以看到本轮超大特大城市的城中村改造工程会以相对平稳的节奏开展。因此将符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围，其根本作用仍在于依靠财政的支持带动民间资本的投入，保障城中村改造这项民生改善工作的顺利推进，从而扩大内需、提振消费。
关于具体的投资空间，华泰证券根据各城市最新的政策进展，将本轮改造周期全国21个特大超大城市投资空间潜力测算进行了细化：
潜在投资总规模预计超过5万亿元，达到我们此前估算范围的上限，且若实际执行过程按照规划方案进行投资前置，预计2023年投资额（开工）可能达万亿级别。
此外，华泰证券指出，统筹推进城中村改造和保障性住房体系建设有“一石二鸟”之效，可对冲地产“进入新的供需阶段”对总需求增长的拖累。
保障性住房建设本身即为房地产投资，同时，保障性住房制度的完善将更好地引导住房回归居住属性，更好权衡短期宏观调控及长期结构性调整目标的“扩张性”政策可能仍是增加保障性住房的供给。
9月4日，国务院在规划建设保障性住房工作部署电视电话会议中首次提出“保障性住房要实施严格封闭管理，不得上市交易”，或为后续保障房市场的建设理清思路。
根据七普数据，2020年在一线城市租房人群的占比超过3成，在深圳甚至达到76%，而对应的保障房人群的占比却明显偏低，保障房需求仍待满足。
本文综合自华泰证券《若可用专项债,城中村改造能否加快？》和财通证券《如何看待“城中村改造项目纳入专项债支持范围”》