作者 | 柴旭晨
编辑 | 张晓玲
“很多人说，地产行业可能是黑铁时代，要努力生存。但对于我们来说，这是最有意思的时代”。
近日，在瑞安新天地秋季媒体沟通会上，瑞安新天地行政总裁张斌似乎很“凡尔赛”地形容了瑞安当下的生存状态。
上半年，在市场波动之下一众开发商业绩遇冷，而瑞安房地产却交出稳定的成绩。财报显示，其期内销售额录得46.62亿，较去年同期几乎翻倍，收租15.15亿元，同比增长3%。
销售飘红得益于，今年瑞安麾下跑出了个新星——蟠龙天地。
4月底开业的上海蟠龙天地，上半年为瑞安贡献了43.46亿元销售额；并且在开业后2个月，带来了2100万租金收入。
可以想象，它未来可能成为瑞安收入新的一极。只是蟠龙目前61%的出租率，对比瑞安零售物业组合整体91%的平均成绩，还有很大增长空间。
瑞安将很快填补这部分空白，用艺术展陈、江南文化、市集活动等新业态对蟠龙天地进行了补充和升级。这种对存量项目“常更常新”的模式，与已成为上海城市名片的新天地的打法，如出一辙。
在业内，瑞安一直是比较特立独行的开发商。2016年，董事长罗康瑞判断将有一波大调整来袭，便开启了“卖卖卖”主动收缩、降负债追求安全，这使得其在近年来地产行业去杠杆的阵痛中得以独善其身。
而在此过程中打造的城市更新商业招牌新天地，也迎来了机遇时刻。
张斌表示，目前大部分的城市都在经历“倒挂式”的发展阶段，新开发的量会逐步下降，城市更新的量会逐渐增加。
不过，城市更新前期投入成本高、开发周期长、且对创意需求强等，给企业提出了更高的要求。而瑞安新天地二十多年来只在上海、武汉、重庆、南京、佛山5座城市落成了11个项目，以及两个联营项目。
而这种审慎的态度依旧延续。在今年中期业绩会上，罗康瑞就指出，当前房地产市场仍处于调整阶段，充满不确定因素。瑞安要更审慎地进行城市更新项目拓展，和土地储备的扩充。
不过，对于未来瑞安仍是看好的。
瑞安行政总裁王颖表示，未来其将继续发挥在城市更新方面的优势，而短期内依旧会集中在上海和一线城市，其中上海仍是未来发展的策略重心，并逐步探索长三角和大湾区的机会。
在这个框架下，张斌的选择是重押品质，偏向高端化的生活方式，他坦言很少做“消费降级”的部分，“成本不是我们的优势，新天地喜欢做真正对生活方式有追求的那部分市场”。
张斌提到，接下来瑞安新天地还会尝试更多模式，组成复合都心社区、知识创新社区、城市微度假项目的矩阵，来强化富有差异性的旧改运作模式。
在商业创新转型上，瑞安商管走在一条适合自己发展的道路。或许这能为其他正在摸索之中的开发商，提供更多借鉴。
以下是与张斌的对话：（经编辑）
Q：蟠龙天地现在运营情况是怎么样的？预计会给这个财年贡献多少利润？
张斌：蟠龙天地从4月份开业到6月，两个月的租金的回报2,100万元是比较高的数字。目前项目已经成熟，所以今年下半年的财务回报，应该是比较可观的。
事实上，到今天为止这个项目所有的住宅全部卖完了，我们该回收的资金基本上已经回收了。但比财务的目标更重要的是，产品理念有没有原汁原味地呈现出来，客户接不接受，这是我们更重视的维度。
Q：瑞安在城市更新赛道的优势和特色是什么？
张斌：瑞安的经营有两个特色，一是用长周期来判断市场。当下的市场环境，大部分地产商可能想的问题就是生存，因此不投资，所以今年土地成交新开工面积低到不能再低了，是一个相对下行的周期。
但我们在2016年就判断市场会有“风暴”，卖了一些非核心的资产，退出了一些城市，把资源全部聚焦到高潜力城市，负债率从8、90%一路降到最低的时候30%几，今天我们商业板块的负债率更低。
此前的未雨绸缪让我们今天可以比较舒服，在过去三年都没有停下投资。前年在武汉投了一个128万方的项目，去年在杨浦区又投了一个项目。
第二是持有不卖。城市更新是一个硬骨头，蟠龙天地14年启动、19年开工到今年才开业，像我们做新天地100万方的城市更新片区，周期会拉得更长。这对于大部分在处在生存阶段挑战的企业来说不敢碰，因为这对于它的能力、经验、资源要求更高。
Q：今年是城中村改造非常重要的一年，瑞安计划如何参与？
张斌：我们看重的城市，都会研究它发展到什么阶段，经济基本面能不能支撑大体量的城市更新。要知道，城市更新的造价是比新建还高，如果经济发展的程度，比如物价水平、客户的购买力，租户能做的生意规模如果不够大，是支撑不起城市更新部分的。
然后客户的需求有没有痛点，他们已经看惯了这些常规买买买的商业，要为他们提供新的生活方式和有品位的东西。
从这个角度来看，我们对上海的发展比较看好。接下来上海要启动30个城中村改造，1年10个，体量都是非常大的，10个的面积应该不下于400万方。
Q：瑞安在上海这些年的城中村改造中，有哪些经验和模式可以继续沿用？
张斌：在上海的城市更新中，我们每一个项目所在的周边区域，都是发展的对象。比如说大新天地，从最早只有六万多方，到后来一路发展到建成了几十万方。为什么新天地还在不停地生长，就是一个好项目，它会源源不断地激活那片区域。
因此我们对上海的城市更新有几种不同的方式。一是Urban Retreat“城市微度假”项目，除了蟠龙天地和召稼楼外，“城市微度假”这条产品线还有好几个储备。
第二，我们会获取一些新的小尺度项目，比如杨浦的，还有鸿寿坊。就是在一个成熟的街区里面，插入一个城市更新的地块，然后代入新的功能，把一个常年没有变化或者是锁死状态的片区激活。
第三类，是新天地存量项目往周边的拓展。我们会不断收购一栋建筑，把它改成一个艺术馆，或者是收购一个地块，把它做成一个纯文化内容，让社区更多元更融合。