房子以旧换新,包邮区也坐不住了

中国新闻周刊
“效果没有预期的好。”

自“网红”城市淄博之后,越来越多地方开启房产“以旧换新”,不少江浙城市加入到这一行列当中。

从10月开始,已经有宁波、南京、南通、扬州、连云港、苏州、嘉兴等多个江浙城市,举办了形式多样的房产“以旧换新”活动,鼓励购房者“卖一买一”。

此外,山东济南、日照等城市,近期也推出了房产的“以旧换新”。

在越来越多城市新房购置需求疲软的情况下,“以旧换新”能奏效吗?

两种模式

综合各地的情况看,中介“加速卖”是“以旧换新”的主要模式之一,指在当地住房和城乡建设局的指导下,由地方的房地产协会主导,联络当地的一手房开发商和二手房中介,为有意愿“以旧换新”的业主加速卖掉手中的旧房。

比如,10月20日正式启动的,由宁波市住房和城乡建设局指导、宁波市房地产业协会主办的住房“换新购”活动。

具体看,宁波的“换新购”分为三个步骤:首先签署协议,明确房源。购房者在活动参与楼盘中选定心仪的新建商品住房房源,并与新楼盘的开发商签订新建商品住房(放心买)认购协议,与二手房中介签订(优先卖)协议,明确意向买进和售出房源。

第二步,在协议规定期限内(倡议期限为30至90天),新楼盘开发商为购房者锁定意向房源,二手房中介通过“优先卖”服务,帮客户通过线上流量倾斜、经纪人端线上线下加速其手中的二手住房的销售速度。

最后,若二手住房在约定时间内售出,则购房者按约定购买新房;若二手住房未在约定时间内售出,则新房开发商退还购房者的认购金。

目前,在宁波市房地产业协会倡议发动下,宁波已有37个楼盘、25家二手房中介公司参与这一活动,相比最开始的首批活动共有34个楼盘、23家二手房中介机构,有一定增加。

除了发动中介“加速卖”,部分“以旧换新”楼盘还有补贴。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,此前在部分城市,开发商针对“以旧换新”购买公司新盘的客户,补贴5%的旧房卖房款,或返还过往5年的租房费用。

在不少业内人士看来,“以旧换新”不论是绑定二手房中介加快销售,还是给予补助,某种程度上都是为了新房促销。

而除了中介“帮卖”模式,这轮“以旧换新”还出现“回购”模式,即部分开发商拿出真金白银,“回购”购房者旧房或补贴购房者。

实际操作中,新楼盘开发商一般先对旧房进行评估,然后把旧房过户给自己,再将该房抵押给银行获得贷款。

济南绿地澜庭公馆在2023年7月试点了该模式,流程为:客户旧房价格评估;开发商牵头项目合作方(项目施工方、承包商)参与,开发商对购房者的旧房进行收购,用于买卖或者工程抵押;客户支付新房购房款。在该模式下,该项目2个月间成交达30余套。  

在2023扬州秋季房产展示交易会上,扬州新能源房屋开发公司提供两种“以旧换新”方式,分为“直接置换”和“委托置换”,其中“直接置换”就是房企收购购房者存量房,购房者无须等原有房屋卖出即可购得新房。

不过,提供直接“回购”模式的楼盘数量较少,同样在2023扬州秋季房产展示交易会上,万科、中海等大型房企,仍然只支持中介“帮卖”模式。

值得一提的是,部分地方政府也开始为房企提供补贴。今年10月,浙江海宁发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》。文件显示,2023年9月27日至2024年9月26日期间(以存量房过户时间、新建商品房买卖合同网签时间为准),对房企购买存量房的,当地政府给予企业总购房款2%的财政补贴(以增值税发票房价款为准)。

效果仍待检验

那么,推出“以旧换新”的城市,房产成交量是否有起色?

从数据上看,近期宁波市场行情出现一定的回暖。

根据宁波市房产交易信息服务网数据,10月16日至22日,宁波市六区二手房成交1230套,环比上升15%,创下半年单周成交量新高;10月23日至29日成交1445套,环比上升17%,再次刷新下半年单周成交量最高值。

新房方面,10月16日至22日,宁波市六区新房备案288套,环比上升20%,备案均价约3.5万元/平方米,上升16%。

不过,即使同样推出“以旧换新”活动,城市之间、城市内部各板块之间,也出现了分化。

不同于宁波,率先推出“以旧换新”策略的淄博,该政策推出后反响平平,成交量并没有明显的提升。而由于参与的新建楼盘位置一般,此轮南京的“以旧换新”,同样对市场影响较小。

此外,现行“以旧换新”政策,还能持续多久,能多大程度上改变市场,前景仍不明朗。

中国新闻周刊联系多家参与宁波“换新购”的二手房中介,多位房产中介均表示,效果没有预期的好。

“今年‘金九银十’不及预期,整体需求不如往年。我有位客户看好了新楼盘,参与了‘以旧换新’,但现在卡在了客户二手房售卖环节,其售价远远达不到卖家的心理预期,客户接受不了现在售价是他预期的八五折。”宁波一位房产中介表示。

随着市场行情的“变冷”,目前二手房买卖双方的博弈仍然在继续。多城参与售卖的中介均表示,实行“帮卖”模式的城市,不少置换需求卡在了二手房降价这一环节。“只要大幅降价就能卖出,客户就能顺利‘以旧换新’,但目前不少客户过不了这一心理关。”有扬州房产中介表示。

李宇嘉指出,“以旧换新”这一楼市新举措的推进过程中,关于旧房的价值评估显得尤为重要。他说,“以旧换新”大范围推广可能比较难,因为在现实中想换房的业主,自身房产往往存在楼龄较长、区位不好等问题,上述因素都会导致旧房难卖,影响“以旧换新”。

而不少业内人士也坦言,即使有政府补助,目前形势下房企资金链普遍紧张,用于回购的资金更加有限,所以未来采用“回购”模式的楼盘依然会非常有限。

本文作者:赵越,本文来源:中国新闻周刊,原文标题:《房子以旧换新,包邮区也坐不住了》

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