近期，继中央金融工作会议提出加快保障性住房等“三大工程”建设后，住房和城乡建设部部长再次发声，“三大工程”（保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设）是根据房地产市场新形势推出的重要举措。
分析认为，“三大工程”是落实房地产发展新模式的抓手，也是稳定房地产市场的长效机制和重要切入点，建设保障性住房则被指是重构市场和保障关系的重大改革。
最新进展方面，10月以来住建部已赴多个省市调研“三大工程”推进情况，有消息称有望加快推进，可能最快将在本月推出具体实施计划。
“三大工程”箭在弦上，其资金来源是市场关注点。近日央行已表示，为保障性住房等“三大工程’建设提供中长期低成本资金支持。根据各大券商研报分析指出，根据以往棚改经验，抵押补充贷款（PSL）或是资金主力、财政补贴、专项债和市场化资金或是筹措资金的补充渠道。
抵押补充贷款（PSL）
长江证券指出，央行行长在金融街论坛表示，将对地产“三大工程”提供中长期低成本资金支持，“必要时还将对债务负担相对较重地区提供应急流动性贷款支持”，关注后续PSL等结构性工具的新增和创设。
PSL是上一轮棚改的主要资金来源，2014年央行创设PSL，PSL采取“先贷后借”模式，政策行向PSL所支持的特定领域投放专项贷款后，向央行提供高等级债券和优质信贷资产等合格抵押品，央行按贷款本金的100%予以资金支持。
PSL主要服务于棚户区改造、地下管廊建设、重大水利工程、“走出去”等重点领域。PSL将与政策性开发性金融工具等形成合力，加快实现扩大有效投资、带动微观就业、促进社会消费的综合效应。
国金证券预计，本轮城中村改造也将获得政策性银行贷款支持，后续会明确机遇城中村改造的专项计划。从规模体量上看，参考 2022 年设立的 1000 亿元租赁住房贷款支持计划，预计城中村改造获得的政策性银行支持也是千亿级别的体量。
据华创证券统计，“平急两用”公共基础设施中提及的资金来源多为政策行+商业银行。例如：1）10月沈阳市表态将“积极争取国家资金，加强与国开行、农发行等政策性银行对接，推动项目落地落实。”2）10月武汉市首批“平急两用”公共基础设施建设项目推介会中，涉及的金融主体为“6家银行”。
财政补贴、专项债和市场化资金
其次，广义财政补贴也是一个重要渠道。国金证券指出，相较于大体量的城中村改造投入，财政补贴体量较小，起撬动杠杆作用。中央和地方一般公共预算支出中，投入到城市更新相关的资金科目主要有“棚户区改造支出”（千亿体量）、“公共租赁住房支出”（百亿体量）， 另有政府性基金收入中“征地和拆迁补偿支出”（万亿级别，覆盖拆迁成本）。
广发证券也指出，广义财政支持保障房建设是一个既定方向，2019 年棚户区改造占专项债 比例一度达 33%，2020-2022 年降至 13%左右。在保障房建设升温背景下，以 2024 年新增专项债用于城中村 和保障房的比例 20%左右预测，对应全年资金规模约 0.7 万亿元；此外，近日央行已表示“为保障性住房等‘三 大工程’建设提供中长期低成本资金支持”，不排除会有类 PSL 的方式，这一部分若落地则对广义财政来说是一个增量。
关于财政政策，1万亿国债的增发打开了中期财政的灵活调整政策空间。从目前信号看，2024 年积极财政的主线较为明确，即中央加杠杆、地方化风险、整体稳增长；同时，通过广义财政配合城中村改造、保障性住房政策 以进一步托底总需求。中性情形下，广发证券预计 2024 年目标赤字率在 3.2%-3.5%的区间，继续传递财政适度扩张 的信号；专项债规模 3.8 万亿元左右。
此外，国金证券指出，城中村改造专项债或成为重要资金来源补充。在上轮棚改中，棚改专项债逐步替代PSL成为棚改的主要资金来源。2021 年房地产市场下行，棚改专项债使 用范围放宽，调整为“主要支持在建收尾项目，适度支持新开工项目”。2022 年全年地方政府新增保障性安居工程（包括城镇老旧小区改造、保障性租赁住房、棚户区改造等）专项债 6320 亿元，占总新增专项债比例 16%。但是由于专项债目前仍主要用于收尾项目， 且21超大特大城市中仅上海、北京有一定加杠杆空间，预计专项债难以成为本轮城中村改造的主力资金，预计为重要资产来源补充。
市场化资金也是重要的一方面，市场化资金主要通过房企参与开发整理和城市更新基金引入。上一轮棚改，市场化资金可通过 PPP、特许经营、投资+EPC 等多种政企合作模式参与，也可以通过棚改服务协议、特许经营协议等向金融机构贷款。
1、目前城中村改造/城市更新引入市场化资金占比较高的项目为开发商主导，由开发商按规划要求负责项目的拆迁、安置、建设、经营管理， 核心是开发商顺利获取土地，并在更新改造过程中实现容积率的突破来平衡投入和盈利； 本轮由于民企大量出险，房企参与主体以央国企为主。
2、城市更新基金一般是政府引导性基金，资金来源主要是国企，同时吸纳银行、非银金融机构及民间资本等社会资金。预计在未来“做地”模式占比提升的背景下，更多的市场化资金将通过城市更新基金的方式参与城中村改造。
本文综合自华创证券《五问“平急两用”基础设施建设》、广发宏观《前瞻 2024：进一步正常化》和国金证券《城中村改造是明确支撑》