“地产新模式”定调，如何理解“以人定房”

传统地产模式转型过程中，新发展模式指向何方？近期住建部部长提出的“以人定房”或如何理解、海外经济体有怎样的经验？本文梳理，可供参考。

一问：传统地产模式发生哪些变化？

2021年“三道红线”政策落地，推动地产告别“高周转、高负债、高杠杆”的开发经营模式。2020年8月，住建部、央行等召开重点房地产企业座谈会，提出进一步落实房地产长效机制，其后“三道红线”试点启动、并于2021年全面实施，推动上市房企有息负债增速由2019年的14%快速降至2022年的0.1%。“三道红线”即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。根据房企是否超出“三道红线”标准将其归为四档，踩中三条红线的房企归入“红档”、有息负债在2019年6月底的基数上不得新增，踩中两条为“橙档”、有息负债增幅不得超过5%，踩中一条为“黄档”、增幅不超10%，三条均没踩中为“绿档”、有息负债增幅不超15%。

同时，疫情对居民收入、就业和相关预期产生的冲击，导致其购房意愿降低、且在“买涨不买跌”观念下进一步加强。疫情对居民就业及收入水平造成明显冲击，2020年2月、2022年4月城镇调查失业率两度超6%，达6.2%、6.1%，城镇居民可支配收入增速也随之下台阶，2020-2022年平均增速为4.2%、较2017-2019年的8%明显下降，居民就业、收入预期指数亦处低位。就业、收入及预期尚在修复的状态下，居民购房意愿明显降低，商品房销售面积累计同比自2022年以来持续22个月为负值，而住宅价格指数随后下滑或进一步阻碍居民购房意愿修复。

融资承压和销售低迷，明显压制地产企业的投资、偿债等活动；2021年6月以来，房地产投资增速加速下滑，中资地产美元债收益率明显抬升。2021年6月起，地产新开工活动、土地购置情况等持续低迷，截至2023年10月，地产投资负增长已持续近24个月。房企债券信用风险事件发生频率也进一步攀升，中资地产美元债指数由2020年末的125%大幅下滑至2023年10月的44%，5年期BBB+中资房企美元债到期收益率10月中旬一度近6%、较2020年同期抬升近4个百分点。

二问：地产发展新模式或如何推进？

为了防止地产转型的“硬着陆”，2022年下半年起，稳地产政策频出，包括融资端、需求端、“三大工程”支持等方面。为了适应地产供需关系发生的重大改变，7月份政治局会议及之后的国常会均提出适时调整优化房地产政策、更好满足居民住房需求；8月，央行、财政部、住建部等多部门相继推动“认房不认贷”、住房信贷政策优化、降低存量房贷利率、住房换购税收优惠等政策落地；9月一线城市跟进，调整优化房贷利率下限等，二、三线城市政策出台更加频繁，涉及优化住房信贷，降低购房门槛、降低二手房交易成本等。从销售数据来看，政策对二手房供需均有提振，对新房销售和房企拿地的提振或仍需一定时间。

长期视角看，支撑过往地产高速增长的基本面或已改变，地产行业发展亟待寻求新模式。从长期需求来看，地产购置面积与新增城镇人口走势较为吻合，而新增城镇人口与人口自然增长率、出生人口数量亦相关。2016年以来，人口自然增长率回落下，新增城镇人口数量也明显下滑，2022年为646万人，明显低于2016年的2600多万人，或指向地产行业供需关系已发生重大变化。从居民杠杆视角来看，以我国2022年人均GDP为标准，与其他主要海外经济体相比，我国家庭杠杆率处于较高水平、为61%，叠加疫情冲击可支配收入增长放缓、房价收入比提升，或使居民潜在购房能力下降。

“房住不炒”的基调下，“以人定房”或是后续地产发展新方向。近年来，多个重要会议均强调“房住不炒”、“地产新发展模式”。7月政治局会议定调“房地产市场供求关系发生重大变化”的情况下，近期住建部部长指出，建立地产发展新模式，一是建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，“以人定房、以房定地、以房定钱”，二是建立房屋开发为全生命周期管理机制；或指向后续一是对人口净增地区、人口大省加大相关政策支持、加快建设保障住房体系，二是满足居民高品质住房需求，对存量房的老旧小区更新改造、城中村改造等项目或是后续政策支持重点。

三问：海外地产模式有何经验？

德国保障性住房长久以来的平稳运行，离不开相关法律制度和财政支持的共同作用。法律方面由金融、税收和租赁等制度共同约束保障，在供给端适当遏制地产行业的投资回报率的同时，建立完备的住房保障制度，并加以货币住房补贴支持。住房补贴由联邦和州政府共同承担，既有对无收入居民提供维持基本生活所需进行全额补贴，也有对低收入居民提供部分住房租金来维持适宜的生活的部分补贴。

新加坡住房市场以组屋为主。1960 年以来，新加坡逐步形成了“以组屋为主，以行政公寓、私人住宅为辅”的住宅体系，“居者有其屋”的目标基本达成。截至2022年，新加坡房屋自有率达89.3%；其中“组屋”可以类比于保障房，与“行政公寓、私人住宅”共同搭建起“保障房+商品房”的住房体系。2022年建屋发展局组屋占新加坡住房市场72%，且建屋发展局房产存在较大价格优势，其价格约为非有地私有房产70%。

新加坡政策性住房体系以中央公积金为基础，由政府、建屋局、银行及新加坡居民多部门协同构建。组屋由新加坡建屋发展局（HDB）统一发展建造，产权归政府所有。建屋发展局为政府独资机构，职责涵盖组屋规划、设计、土地开发、建设、住房资格审查及分配、管理和维护等。截至2022年，HBD 已提供111万套住宅房产，目前主要以四室为主，且近年四室及五室大房型数量呈上升态势，2022年二者累计占总组屋比例达66%。此外政府以政治和财政承诺的形式提供支持，并辅以立法，帮助早期组屋制度有效落地。

新加坡政府从财政及法律两方面为保障性住房提供支持。法律保障方面，1966年新加坡发布《土地征收法》，此后新加坡国有土地占比大幅提升，截至2006年新加坡政府拥有的土地占比近90%。国有土地主要是由政府直接管理和控制，公有土地则是由作为半官方机构的法定局，如建屋发展局、港湾局、民航局等掌握和使用。财政支持方面，1968年新加坡推出“中央公积金核准建屋计划”，为中低收入群体首次购房提供中央公积金额外和特别住房补贴，提升其购房能力。目前中央公积金制度要求55岁以下缴存率达37%，其中普通账户基金可以提取用于购买住房。中央公积金局（CPF）将中央公积金中（90%-95%）用于购买政府特别债券（SSGS），政府出售债券所得资金的一部分再以2.5%优惠贷款的形式提供给建屋局，由建屋局用于组屋建设和向组屋购房人发放利率为2.6%的贷款。此外，政府还向部分人群提供住房补贴政策。

（1）2021年“三道红线”政策落地，推动地产告别“高周转、高负债、高杠杆”的开发经营模式。同时，疫情对居民收入、就业产生的冲击，导致其购房意愿降低、并在“买涨不买跌”下进一步加强。融资承压和销售低迷，明显压制地产企业的投资、偿债等活动。

（2）为了防止地产“硬着陆”，稳地产政策频出，包括融资端、需求端、“三大工程”支持等方面。而长期视角看，支撑地产高增长的基本面或已改变，后续地产发展新方向，一是建立“人、房、地、钱”要素联动新机制；二是建立房屋开发为全生命周期管理机制。

（3）海外经济体中，德国、新加坡等是典型的“以人定房”发展模式，两国均具备完善的保障性住房体系。其保障性住房体系长久以来的平稳运行，离不开相关法律制度的约束保障和对居民购房和住房的财政补贴支持。