今年以来，城中村改造按下“加速键”。住房和城乡建设部近日表示，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施：一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。
作为一个关乎多方利益的系统性民生工程和发展工程，当前在超大特大城市推进城中村改造的背景是什么？怎么改？难点在哪儿？如何看待城中村改造对地产投资的影响？
11月24日，天风证券孙彬彬团队指出，当前，城中村改造的痛点首要在于资金来源，除此之外，城中村改造涉及土地性质变更，改造周期相对较长，未明确改造模式下前期节奏或偏缓，都是目前存在的痛点。
如何看待城中村改造对地产投资的影响？孙彬彬团队指出，短期内，城中村改造对地产投资的拉动作用是确定的，中长期角度，一方面，城中村改造抑制了城中村居民在商品房市场的置换需求。
另一方面，动能尚未企稳、旧房安置部分削弱的居民置换需求的情况下，中长期看城中村对地产投资或有一定替代效应。
天风证券报告预计，2024年城中村改造面积约2.41万亿平方米，投资规模在8430.6亿元左右，拉动地产投资6.34%，对经济增速贡献率0.7%。
什么是城中村改造？
天风证券指出，城中村围绕人口和土地两个维度对概念进行界定。根据学界观点，城中村是城市行政区范围内非户籍常住人口占总人口30％以上、建设用地面积占村庄面积的40％以上的村落；按土地性质来定义，城中村指被包围在城市建成区里边，但仍属于农村集体土地性质的区域。
城中村是在城镇化的进程中，村落被现代城市包围、却又存在历史遗留问题没有解决，而形成的“城市里的村庄”。
政策逻辑上，自今年4月以来，城中村改造首先从政治局会议传递至国常会，进而下达至各部委，最后由各地方政府作进一步落实，政策传导链条清晰。
地方上，虽然城中村早在广东、河南等地方开展，但2023年以来发布政策相对密集、涉及城市更多。但截至目前，城中村改造的政策推进仍旧偏慢。各地方政府的政策文件及相关会议，仍以贯彻中央精神内容偏多，公布实施细则内容偏少。从表述来看，目前城中村改造仍以初步摸底为主，对项目计划、资金来源、实施进度等方面公布信息偏少，改造进度相对滞后。
如何看待城中村改造同棚改、旧改、保障房等的关系？
天风证券认为，报告指出，首先，城中村改造、城市更新、旧改、棚户区改造、保障性住房建设均在城镇化建设中的改造提升中心城区功能范畴内。
其次，城市更新概念包含旧改、城中村改造和保障性住房，其中旧改和城中村改造统称“三区一村”，是城市更新行动的主要内容。棚户区改造则同城市更新政策体系相对独立。
报告认为，相对棚改，城中村改造对投资的拉动效果更小而实施难度更高。
城中村改造的痛点在哪里？
天风证券在报告认为，尽管政策不断出台完善，各城市对于城中村改造也积极开展，但从客观实际看，城中村改造是一项复杂的系统工程，现阶段城中村改造仍然存在诸多难点、痛点。
当前，城中村改造的痛点首要在于资金来源。
在地方财政持续承压、加杠杆能力有限的情况下，可能的方式是财政同金融、社会资本相结合。从实际情况来看，城中村改造项目由地方政府牵头，引入社会资本共同持股，同时金融机构提供资金支持。
以实际情况来看，深圳、上海的城中村改造项目由地方政府牵头，金融机构提供资金支持，其中深圳引进了社会资本参与。2023年2月份，深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司正式揭牌，该公司由深圳市人才安居集团、愿景明创分别持股51%、49%。同时，深圳市人才安居集团与国家开发银行、工商银行、建设银行、中国银行、农业银行签订授信协议，获得5000亿元银行授信支持。
同时，目前政策端的融资支持正在加强，城中村改造纳入专项债支持范围，监管拟设立城中村改造贷款，后续可观察PSL投放情况。
货币化安置和实物安置对于地方政府财政支付有一定的压力，房票安置是加快推进城中村改造较为可行的一个选择。
但房票及实物安置，一则不计入房地产销售数据，因此不直接推动地产销售；二则安置住户不进入房地产交易市场，难以对房地产市场预期形成拉动，从而进一步推升房地产市场价格回升，以及居民部门加杠杆。
除此之外，城中村改造涉及土地性质变更，改造周期相对较长，未明确改造模式下前期节奏或偏缓，都是目前存在的痛点。
土地性质会影响征拆环节的运作模式，由此可以看到此轮城中村实行净地出让：
（1）地方政府在收储过程中起着关键作用，承担对土地一级开发，平整拆迁的主导力量，政府强监管可以把控隐性债务的问题，使得项目更加公开透明；
（2）避免造成土地闲置，有利于推进城中村改造项目顺利落地实施。但同时净地出让对地方经济发展水平、地方政府财政支出平衡能力是考验，由于净地出让条件更加严苛，房企介入时的二次开发成本较高。
如何看待城中村改造对地产投资的影响？
天风证券认为，短期内，城中村改造对地产投资的拉动作用是确定的，中长期角度，一方面，城中村改造抑制了城中村居民在商品房市场的置换需求；另一方面，动能尚未企稳、旧房安置部分削弱的居民置换需求的情况下，中长期看城中村对地产投资或有一定替代效应。
天风证券预计，2024年城中村改造面积约2.41万亿平方米，投资规模在8430.6亿元左右，拉动地产投资6.34%，对经济增速贡献率0.7%。
2023年4月政治局会议，城中村改造被提至前所未有的战略高度。在房地产市场供需发生重点变化、地方政府债务化解进入深水区的背景下，城中村改造同时肩负短期扩大内需、拉动经济和长期改变城乡二元体制、推进城镇化的责任使命。
那么城中村改造能拉动多少需求？
城中村改造的经济增长贡献率，可利用行业不变价增加值的增量除以当期 GDP 的不变价增量计算得到。用公式表示即为：
城中村改造对经济的贡献率=城中村改造占地产投资比重*地产投资占固定资产投资比重*资本形成率
=城中村改造投资额/年全国房地产开发投资完成额*年全国房地产开发投资完成额/年固定资产投资完成额*年固定资本形成/GDP*100%
因此，预计城中村改造对地产投资拉动6.34%，对经济增速贡献率为0.7%。
本文观点主要来自于天风证券报告《2024 年债券市场展望之如何看待城中村改造？》分析师：孙彬彬（执业证书编号：S1110516090003）有删节
