地产行业压力居高不下，如何在高质量发展新格局中对地产企业实施流动性支持？
借鉴历史，首要在于问题的认知。
政策端一旦明确政策目标和诉求，市场主体就会有对应的空间和边界。比如疫情之后，美国政府对待波音等企业提出贷款等形式支持，明确向市场传达了救助的意愿和能力，其结果对应企业通过自身努力，集合政策支持，就有可能逐步修复受损的资产负债问题。
其次，需要有持续不断的政策工具引导，2022年虽然央行针对地产创设了对应保交楼和纾困工具，但是相比于地产行业所面对的问题，政策工具在量能和持续性上仍有空间。
第三，不是简单的加法或者减法，而是要做加减乘除混合运算。
2015年煤炭钢铁供给侧改革的经验和政策逻辑，对于产能严重过剩行业面临严峻的流动性问题，政策端采取的举措是一方面适度扩大总需求；另一方面稳步推进供给侧结构改革。“三去一降一补”可谓抓住了行业的关键问题和要害，所以效果也是较为明显。
回到地产行业来看，2022年以来，地产政策持续调整，一方面，地产外部融资从“三道红线”逐步转为“支持”；另一方面，适应房地产供求关系重大变化，购房需求方面不断有增量政策。
但是总体仍在探底中，政策端在坚持高质量发展的同时可能也在不断适应新变化，政策调整或者研究出台可能还有一个过程。
对于政策篮子，相信仍然有很多工具，参考国内外历史上的流动性支持，以及近期政策导向，我们不排除未来对房企融资政策进一步增量支持的可能。当然政策关键是要真正能补缺托底，否则流动性支持就不够，不足以改善当前信用状态。
正文
如何给地产企业提供流动性支持？
11月17日，三部委会议明确：各金融机构要深入贯彻落实中央金融工作会议部署，坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。市场由此关注是否有更为积极的地产企业流动性支持或者纾困政策。
我们参考历史来分析有积极作用的支持方式：
历史上国内外如何给企业提供特殊流动性支持？
1. 疫情冲击后，美国政府纾困波音
受2019年波音737MAX质量危机和2020年疫情导致的交通需求急速下降影响，波音公司业绩大幅下滑，现金流快速恶化，波音面临巨大的现金流风险和信用危机。
2020年3月，美国国会通过2.2万亿经济援助法案，专门用于向企业和地方政府提供贷款，缓解疫情带来的经济冲击。其中，财政部预留了460亿美元为航空业提供贷款和贷款担保，其中250亿美元用于客运航空公司，40亿美元用于货运航空公司，另外170亿美元用于“对维护国家安全至关重要”的企业。此类贷款支持为企业提供的条件要比他们自己借贷获得的条件更优惠。
随后，部分航空公司接受了资金援助，如美国航空将获得58亿美元救助，包括41亿美元直接支持和17亿美元贷款。但作为此次接受救助的附加条件，航空公司同意对股票回购、分红及高管薪酬进行限制等，同时，美国政府要求这笔救助中将包含不低于30%的低息贷款，这些贷款需要航司在五年内偿还，同时，还将附带可转换为股权的权证。
在一系列政策支持下，随着疫情冲击有所缓解，波音公司同时通过发行269亿美元的企业债券缓解流动性压力。
政府在特殊时期可以为困难企业直接或间接的提供流动性支持，形式包括贷款、贷款担保、作为赠款注入资金、员工工资补贴或保证、政府持有股权、减免相关行业税收或收费等。
2. 2020年以来国内结构性货币政策工具运用
2020年受疫情冲击影响，央行加大了结构性货币政策工具的运用，主要为“通过提供再贷款或资金激励的方式，支持金融机构加大对特定领域和行业的信贷投放，降低企业融资成本。”在特殊时期支持困难行业和企业，为其提供流动性支持。
具体来看，央行的专项再贷款如何落到企业？对企业有何影响？
以交通运输业为例，2022年5月，人民银行联合交通运输部创设交通物流专项再贷款，人民银行以1.75%利率向农发行、工行、农行、中行、建行、交行和邮储银行共7家全国性金融机构贷款，7家银行再以低于市场平均水平的利率向符合条件的交通物流企业贷款。明确支持道路货物运输经营者和中小微物流仓储配送（含快递）等企业。对于符合要求的贷款，按贷款本金的100%予以低成本资金支持。
此外，《关于进一步做好交通物流领域金融支持与服务的通知》进一步提出，各地交通运输主管部门要推动健全交通物流“白名单”机制，与辖内银行建立信息共享和批量核验机制，降低银行、市场主体操作成本，鼓励有条件的地方加大贴息、担保增信等配套政策支持。
但同时，交通物流市场主体大多固定资产较为单一，比如物流仓库、车辆设备等，在融资过程中往往存在抵押物不足、缺少担保的问题，金融机构在政策支持下及时调整贷款政策，以核心企业应付承运商运费为主要还款来源，取消抵押物随借随还，为小微物流企业提供流动资金贷款。截至2023年9月末，交通物流专项再贷款1000亿元的额度已使用549亿元，同时交通物流运行逐渐恢复。
此外，2022年2月，国家发改委出台《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》，为民航业针对性的提出5条扶持措施，如“暂停航空运输企业预缴增值税一年”降低了航空公司疫情期间的税费负担，“统筹资源加大对民航基础设施建设资金支持力度”直接予以财政补贴缓解流动性，“鼓励银行业金融机构加大对枢纽机场的信贷支持力度、鼓励符合条件的航空公司发行公司信用类债券”畅通融资渠道。
3. 2015-2016供给侧结构性改革与行业支持
我们以煤炭钢铁行业为例看看有哪些流动性支持政策？
到2015年，煤炭钢铁行业产能严重过剩，工业品价格持续回落，企业利润大幅下降，企业亏损面不断扩大，同时金融机构严控信贷，自身造血能力不足叠加外部融资受困，煤炭钢铁企业出现严重的流动性困难和信用压力。
2015年11月，供给侧结构性改革正式提出；2015年12月，中央经济工作会议强调抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务；2016年1月，中央财经领导小组第十二次会议研究供给侧结构性改革方案；随后，国务院、发改委等各部门开始逐步部署落实相关政策。
供给侧改革的基本原则是在适度扩大有效需求的同时，稳步推进三去一降一补，地产去库存、产业去产能、企业去杠杆、实体降成本、经济补短板成为一个整体。
去产能方面，煤炭、钢铁情况如下：
去产能之外，2016年4月17日，人民银行、银监会、证监会、保监会出台《关于支持钢铁煤炭行业化解过剩产能实现脱困发展的意见》 ，一方面“对技术设备先进、产品有竞争力、有市场、虽暂遇困难但经过深化改革和加强内部管理仍能恢复市场竞争力的优质骨干企业，按照风险可控、商业可持续原则，继续给予信贷支持，不得抽贷、压贷、断贷”，另一方面“严格控制对违规新增产能的信贷投入。对未取得合法手续的钢铁、煤炭新增产能项目，一律不得提供授信支持；对违规新增产能的企业停止贷款。”
政府出台多项政策，稳定需求和去产能的同时，支持煤炭钢铁企业扩大直接融资，鼓励银行业金融机构对主动去产能的钢铁煤炭困难企业进行贷款重组降息，支持金融资产管理公司对钢铁煤炭企业开展市场化债转股等。
比如2016年12月26日，中国工商银行与太原钢铁（集团）有限公司、大同煤矿集团有限责任公司、阳泉煤业（集团）有限责任公司三家山西省重点企业分别签署《债转股合作框架协议》 ，各家公司合作规模均为100亿元，总计300亿元。根据协议，工商银行、以增资扩股投入企业，用于置换企业存量融资，实现债权转股权。这一举措相当于给企业提供了一笔5-8年的大额贷款，优化了企业负债期限，降低了企业利率，实现了杠杆的有效压降。
综合来看，不抽贷断贷压贷，同时提供政策性紧急流动性支持、政策性信贷支持，协同推进重组和债转股，是政策主导下流动性纾困的主要外部方式。当然供给侧结构性改革中，还包括通过政策干预供需平衡和适度扩大内需改善企业和行业自身的现金流状态。
当前对于地产有何参考意义？
地产行业压力居高不下，如何在高质量发展新格局中对地产企业实施流动性支持？
借鉴历史，首要在于问题的认知。
政策端一旦明确政策目标和诉求，市场主体就会有对应的空间和边界。比如疫情之后，美国政府对待波音等企业的态度，明确向市场传达了救助的意愿和能力，其结果对应企业通过自身努力，集合政策支持，就有可能逐步修复受损的资产负债问题。
其次，需要有持续不断的政策工具引导，2022年虽然针对地产创设了对应保交楼和纾困工具，但是相比于地产行业所面对的问题，政策工具在量能和持续性上仍有空间。
第三，不是简单的加法或者减法，而是要做加减乘除混合运算。
2015年煤炭钢铁供给侧改革的经验和政策逻辑，对于产能严重过剩行业面临严峻的流动性问题，政策端采取的举措是一方面适度扩大总需求；另一方面稳步推进供给侧结构改革。“三去一降一补”可谓抓住了行业的关键问题和要害，所以效果也是较为明显。
2022年以来，地产政策持续调整，一方面，地产外部融资从“三道红线”逐步转为“支持”；另一方面，适应房地产供求关系重大变化，购房需求方面不断有增量政策。
但是总体仍在探底中，政策端在坚持高质量发展的同时可能也在不断适应新变化，政策调整或者研究出台可能还有一个过程。
当前地产行业压力仍然较大，总体仍在探底。从10月地产行业数据来看，当前地产投资、销售增速均走低，竣工支撑力度减弱。
销售方面，成交量、价均低迷，并有进一步走弱迹象。
截至11月23日，11月的30大中城市商品房成交面积每日成交均值32.06万平方米，低于2022年11月的每日成交均值38.26万平方米，更低于2018-2021年的11月均值58.18万平方米。
从房企的经营情况来看，房企销售端回暖不及预期，经营压力较大。2023年7月部分房企的月度销售额有所回暖，但1-10月TOP100 房企 （中指口径，下同）销售总额为52977亿元，同比下降13.1%。其中TOP100 房企10 月单月销售额4476亿元，同比下降34.91%，环比下降7.6%；同时房企经营活动产生的现金流量净额/带息债务的覆盖倍数较低，现金流压力仍较大。
2023年11月17日，央行、金融监管总局、证监会三部门召开金融机构座谈会 。据经济观察网获悉 ，监管部门正拟定包含50家房企的白名单，对其进行融资支持；对金融机构提出三个“不低于”。
对于政策篮子，相信仍然有很多工具，参考国内外历史上的流动性支持，以及近期政策导向，我们不排除未来对房企融资政策进一步增量支持的可能。当然政策关键是要真正能补缺托底，否则流动性支持就不够，不足以改善当前信用状态。
本文作者：天风证券孙彬彬团队（孙彬彬 执业证书编号：S1110516090003），来源：固收彬法，原文标题：《如何给地产企业提供流动性支持？》