作者 | 曹安浔
编辑 | 黄 昱
过去三年的房地产大调整，让一些曾经风光无限的黑马房企也纷纷触礁，变成了出险房企，他们中的一些人已经消失，一些人则在努力地自救，希望能活下去。
广东千亿房企奥园是积极自救中的一员。 近日，奥园向华尔街见闻确认，已于当地时间12月20日根据美国《破产法》第15章在纽约法院申请破产保护。
奥园方面表示，公司的现有公开债券受纽约法管辖，在美申请破产保护是为了获得美国法院对中国奥园有关境外重组协议安排程序的认可，防范诉讼风险，以便利境外重组计划的成功实施。这不影响企业经营和境内债，也不是破产清算程序。
据北京中策律师事务所律师李福来介绍，非美国企业利用破产法第15章可以阻止债权人在美国对其提起诉讼或冻结其资产，使企业能够集中管理海外资产，最终保障境外债务重组程序得以有效执行。破产保护是境外常用的企业自救形式。
这也意味着，奥园的境外债重组进入关键时期。
据7月公布的境外债重组方案，中国奥园计划发行新的融资工具对原有约61亿美元的境外债务进行置换，包括4支共计23亿美元的新债务工具，以及14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券、16亿美元永续债。
为了获得更多债权人认可，奥园董事会主席、大股东郭梓文自愿出让4亿股股票，并以全部境外资产及部分境内资产作为增信。
不过此后因债权人平安海外反对，横生波澜，直到11月29日，奥园的境外债重组方案才获得足够债权人支持。据奥园公告，其境外债重组方案包括中国奥园计划、Add Hero计划，投票通过率分别为79.11%、88.31%。
在获债权人投票通过后，奥园又通过了开曼群岛法院12月7日的重组聆讯。接下来2024年1月8日，香港法院对其重组聆讯通过之后，就可以推进重组方案了。
奥园境内债务重组则已在9月闯关成功，奥园存续的12只、约116亿元的境内公开债全部实现展期，期限三年。
至此，奥园成为最早一批完成境内外债务重组的粤系房企，奥园创始人郭梓宁、郭梓文两兄弟可以喘一口气了，他们也由此贡献了一个行业风险出清、企业自救的参考案例，。
易居研究院研究总监严跃进表示，当前房地产市场面临下行新压力，奥园债务工作的处置进展释放了企业复苏的信号，也将给其他出险房企以启发。
接下来，奥园的重点将放在重振经营面，提高业绩上，这亦是一场硬仗。
毕竟，在2021年、2022年以及2023年上半年累计亏损约438亿元之后，奥园已经资不抵债。
财报显示，截至6月末，奥园总资产规模为2218亿元，总负债规模2424亿元，资产负债率为109.26%。
从销售情况来看，奥园的销售额也从出险前的千亿级降至如今的百亿级，自身造血能力大幅下降。
为了求生，奥园进行了一系列大刀阔斧地变革。其在半年报中表示，将优先确保项目交付，同时，加快去化和回款，对组织架构调整，减少管理层级，控制成本开支。
此外，奥园还表态，集团所有可出售资源均会变现，也不会获得新的开发项目。
奥园预计，未来十年左右，集团与合营、联营企业开发项目将产生自由现金流总额约为643亿元。
这将是决定奥园能否在新地产周期中站稳脚跟的“命脉”，而在行业调整至今未休、市场弱复苏的大环境下，一切还是未知。
好在，奥园在走过忙碌的2023年后，争取到更多的生存空间。
现如今政策暖风频吹，住房和城乡建设部副部长董建国在12月13日的中国经济年会上表态，要满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题，促进其恢复正常经营。
展望2024年，楼市的春天也不会太远，那些自救成功的房企和咬牙坚守下来的幸存者们，将共享未来地产新世界的“蛋糕”。