作者 | 曹安浔
编辑 | 周智宇
历时17个月，龙光集团的债务重组迈出了关键一步，龙光集团主席、潮汕地产大佬纪海鹏也来到了“生死时刻”。
1月12日，龙光公告，已与51%的美元债债权人达成一致，取得了他们的支持。
纪海鹏计划通过削债和展期双管齐下，重组约80亿美元债务，其中将削债26亿美元-30亿美元。放眼全国房企，这都是一次规模很大的重组。
为此，纪海鹏愿意拿出真金白银借给上市公司，还许诺给债权人同意费。
接下来，纪海鹏若能赢得更多债权人的支持，支持率突破75%，那么龙光便有可能渡过这次危机，活下去。
从汕头来到深圳闯荡的纪海鹏和他的龙光，是地产黄金时代的代表。“千亿黑马”、“地王制造机”，这些标签背后，是烈火烹油的地产黄金时代，一次次举牌、锤声落地和喝彩声，成就了这家房企。
不过，时移世易，龙光如今作为出险房企的一员，即便债务重组成功，纪海鹏也要在公司经营、内部治理上下更多功夫，才能真正上岸。
重组
2022年8月，龙光宣告美元债违约，纪海鹏很快牵头成立化债专项小组，承诺绝不躺平、不逃废债 。
2022年底，龙光完成了223亿的境内债务重组，成为继富力之后第二家实现境内债展期的房企。
但在境外债务重组上，虽然龙光曾与境外债权人进行了多轮沟通，但迟迟未有大的进展。
随着去年末融创900亿债务重组成功，行业其他出险房企也找到了解题的思路。
与孙宏斌类似，纪海鹏也为龙光的债权人提供了一揽子方案，共分为削债和展期两种方式。削债主要以强制可转债进行，少部分则以现金还债。
另有部分债务涉及展期，龙光将发行6年期和9年期的长期票据进行置换。
最终，龙光计划削债26亿美元-30亿美元。
相比其他房企接近腰斩的削债比例，龙光削债比例约3成，不算狠辣，也由此得到不少债权人的认可。
龙光方面表示，短、中、长期债务工具选项可以满足不同类型债权人利益诉求，有足够的灵活性。
为了尽快取得足够债权人支持，纪海鹏甚至愿意失去绝对控股权。
华尔街见闻根据方案估算，极限情况下，纪海鹏家族在龙光的持股比例会从如今的75.08%被稀释至51%以下，失去绝对控股权。
纪海鹏还拿出了真金白银的诚意。纪海鹏家族累计已向龙光提供约13.46亿美元股东贷款。其中，有4亿美元会参与到本次重组减债方案中，其余则转为年利率2%的长期票据，会在第9年和第10年到期。该利率远低于重组方案票面利息，也是纪海鹏的让步。
不止如此，纪海鹏也将向2024年3月28日前同意该方案的债权人支付0.2%的同意费；还将龙光所有海外资产都用于为境外债务重组增信。
接下来，就是纪海鹏的“生死时刻”了。只有将境外债债权人支持率从51%提升至75%，龙光才有望摆脱债务泥潭，闯出一片生天。
根据港交所上市公司债务重组规则，要有超过75%的债权人同意债务重组方案，才有可能成功。 融创、奥园、中梁均以此为关键指标。
可以期待的是，属于纪海鹏的曙光隐现。有机构人士认为，接下来龙光其余（未投同意票的）债权人也会摇摆。龙光的境外债重组方案或将获得更多债权人支持。
此前，花旗曾提交针对龙光及两家全资附属公司的清盘呈请，但目前也计划撤销清盘呈请了。
投资者也反应积极。在龙光境外债重组新进展公布后的复牌日（1月15日），龙光股价跳空高开，至收盘上涨5%。
前路
从风光无限的“地王制造机”背后的大佬，到如今奋力上岸的“求生者”，纪海鹏的际遇，折射了地产风云变幻的残酷。
纪海鹏是粤系房企的代表性人物，低调神秘，少有露面。但他运筹帷幄，行事大胆果决，让其吃到深圳楼市爆发红利，积累了不少财富，曾为汕头首富。
在全国市场里，爱高价拿地、建豪宅的龙光也闯出了不小的名声。在巅峰时期（2021年），龙光全年实现全口径销售额1671亿元，排在克而瑞销售榜第23。
但成也地王，败也地王。行业深度调整开始后，龙光的高杠杆撞上“三道红线”，债务危机在2022年显现。
不过纪海鹏也未曾放弃过，成了如今行业里努力自救的一个典范。
接下来，纪海鹏仍不能松懈，除了要积极推进境外债务重组，提振销售额、改善经营面也迫在眉睫。2023年龙光实现全口径销售额为230.7亿元，位列克而瑞销售榜第61。
楼市弱复苏的行情正影响纪海鹏资产处置的速度。龙光2021年曾经高价拍下的69亿深圳南山区一地块在去年底遭流拍。
好在龙光依旧还有价值不菲的家底。龙光公告显示，截至2022年末，龙光拥有188个物业开发项目，超过85%的货值集中于一线及二线城市。
此外，龙光还持有购物中心、写字楼等51个投资物业。其中，40个投资物业已完工，11个仍在开发中。
纪海鹏预计，在境外债务重组期间，龙光通过开发和城市更新项目预计实现销售额约650亿美元-750亿美元之间，可用于偿还境外债务的现金总额约为40亿美元-47亿美元。
债务重组的目标，都是要企业经营回到正轨，产生正向资金流。这才是债权人愿意支持房企的根本所在。作为一家典型的家族企业，纪海鹏也需要在过去的经营模式上，做出更多改变。
中指研究院也在报告中指出，2023年三季度以来，房企债务重组工作进展加快，在一定程度上提振行业信心。如果出险房企后续能够有效恢复企业正常经营，稳住销售现金流入，将更大程度推动房地产行业风险出清。
只是在“柳暗花明”之后，以后的土拍江湖或许难见龙光高价拿地的情景了。在可见的一段时间里，纪海鹏和龙光都要把自己的精力，放在保交付和恢复企业经营能力上。
那个踩着高杠杆高歌猛进，你争我抢、高溢价夺地王的时代，已然远去。