作者 | 曹安浔
编辑 | 周智宇
过去三年，中国房地产经历了史无前例的大调整，有人跌落，有人消失，也有人崛起。楼市大仓杭州，就冒出了一位新的民营地产大佬。
2023年，滨江集团董事长戚金兴的一半时间，都待在离杭州市区180多公里的高山村庄——胡家坪，忙着他的乡村振兴事业。
然而这并没有妨碍他在杭州土拍市场掀起一场场风云。1月26日，戚金兴杀入杭州2024年首场土拍，斥资约36亿元斩获两宗热门地块，成为当日最大赢家。
这延续了滨江2023年迅猛拿地的态势。去年至今，滨江拿地金额近300亿，成为民营房企中耀眼的存在。
在审慎财务纪律和成本管控下，戚金兴带领滨江穿过行业调控风暴，平安落地，成为少数活得不错的民营地产大佬。
未来，戚金兴需要在深耕和扩张之间权衡腾挪，这非常考验他的战略智慧和管理能力，也将决定滨江能在地产江湖中走多远，做多大。
逆势加仓
杭州开年土拍中最引人注目的，是民营房企滨江。
不仅花了36亿拿下两块地，滨江还付出了较高的溢价，两幅地块的溢价率分别为为20%、30.59%。在限价政策之下，两宗地块给滨江留下的利润空间不高，房地价差勉强超过1万元/㎡。
戚金兴显然对后市和自己的操盘能力非常自信。事实上，2023年以来，滨江通过土拍、收并购等多种方式大举扩储。
2023年全年，滨江集团合计取得土地33宗，新增货值超1030亿，权益拿地金额达到256亿，位列中指研究院拿地榜第12位。
加上最近拿的两宗地块，2023年至今十三个月时间里，滨江拿地金额已经达到292亿元，是近年少数逆势大举拿地的民营房企，殊为难得。
其中，杭州是戚金兴的重仓之地。
截至2023上半年，滨江土储总建面为1448.5万平方米，其中杭州占了70.3%。2023年，滨江在杭州地区获取土地27宗，在杭州市场占有率达到25%，深耕态势持续。
有业内人士表示，滨江是杭州本土企业，以成本管控著称，多选择容易去化的中心地块，加上在杭州口碑较好，可以走薄利多销的路子。
戚金兴曾表示，拿地不会舍近求远，宁愿牺牲一点利润率，也要做离杭州中心城区近的、去化快的项目，实在不行才到杭州外围乃至浙江、长三角、全国拿。他说这是滨江能够在如今市场上坚守的原因之一。
与之相对的是，2023年以来，绝大多数民营房企停止或者减少拿地。除了滨江外，民营房企中仅龙湖拿地较多，位列拿地榜第11。至于碧桂园、融创等头部民营房企，拿地金额已经跌出行业五十强。
有建筑工程施工总承包合伙人表示，这两年生意不太好，现在主要和央国企、城投公司合作，他们拿地相对多，不过现在也比较难收账，公司员工一个月就上十天班，其他时间调休。
戚金兴近年逆势加仓的动作，暗含了他长期主义的生存观。
立足地产弱复苏的当下，戚金兴的目光已经放到了未来的几年。
他期望，过几年，小鱼会长大变成大鱼。地产行业也渡过阶段性的难关。而到那时，滨江已经储备了足够多的弹药。
风光之下
在大举拿地和加快周转的配合下，滨江的资金利用效率提高，销售规模和业绩也跑赢了大市。
2023年，滨江集团实现全口径销售额1534.7亿元，位居克而瑞销售榜第11，逆势提高两个位次，同时稳坐杭州“地产一哥”宝座。
滨江也成了绿城之后，全国知名的杭州地产明星；戚金兴成了宋卫平之后，从杭州走出的又一个地产大佬。
而由于在规模扩张中慎用杠杆，三道红线保持绿档，戚金兴也从这场行业调控风暴中幸存下来，成为少数没有出险的民营房企“优等生”。
在全国范围内，滨江成了与龙湖并列的稳健派民营房企代表。
在《2023年新财富富人榜》中，戚金兴以115亿元身家位列全国房地产富豪榜第27，超过朱孟依、孙宏斌、许荣茂等老牌地产家族。
不过，风光之下，暗藏隐忧。
深耕杭州给戚金兴带来穿越周期的业绩，但也带来了某种程度上的约束。
2023年上半年,滨江毛利率为18.25%，同比下降2.73个百分点，延续了近年的下滑趋势。其中，在杭州业务的毛利率仅为17.23%，同比下降2.64个百分点。
光大证券指出，2023年上半年，滨江归母净利润增幅明显低于营收增幅，毛利率下行是主要原因之一。
过去几年，杭州限价政策之下，滨江仍然有高价拿地，导致盈利空间被压缩。
这也意味着，戚金兴面临如何提振净利润、以及深耕战略是否调整的压力。这将是一场精细复杂、事关长远的艰巨考验。
展望未来，戚金兴保持着谨慎但不悲观的态度。他坦言，2024年要“主动卧倒，匍匐前进”。滨江要在求稳的基础下，保持前进的势头。
具体而言，2024年滨江的销售额目标是1000亿元以上，名次在全国15位以内；销售金额占全国总销售额的1%或以上。
深耕区域的策略依然是重中之重。滨江计划，开发比例基本保证杭州要占60%，杭州以外、浙江省内占比30%，省外不超过10%，且主要目标在上海。
这意味着，滨江的区域依然会集中在华东，不会全国扩张。
同时，滨江保持着拿地的野心，未来几年的拿地金额计划稳定在销售额40%以内。
除此之外，滨江还将再次压降成本和风险，提出要降杠杆、降财务成本、降直接融资的比例。包括，在目前平均4.2%的融资成本上，2024年争取降到4%以内，这将是民营房企中融资成本最低的水平。
戚金兴希望借此为滨江打造“安全垫”，更好保障滨江的财务安全。
西南证券指出，滨江是少数获得“AAA”评级的民营房企之一，融资渠道畅通且成本不断下行，加之长期深耕杭州市场，增长韧性十足。
宏观来看，身处行业深度调整周期，包括滨江在内，房企们都深受其痛，或债务危机显现坠落、或谨小慎微苦苦坚守，或从此退出江湖。
相比其他出险的房企，安居一隅的滨江不仅幸存下来、且提出2024年销售超千亿，已是幸运。
但戚金兴和滨江都没有那种做老大、全国扩张的野心，市场和宏观环境也不允许他这么想了。
房地产的高歌猛进已成过往，许多曾经纵横全国的民营房企大佬们，也早已消失不见。