LPR迎来非对称调降
2月20日，央行对1年期LPR继续“按兵不动”，却历史性地下调了5年期LPR25个BP之多。目前， 1年期LPR报价为3.45%，5年期LPR为3.95%。
首先，我们先解释为什么要调降5年期LPR。
2019年LPR利率改革之后，房贷利率就和5年LPR利率挂钩，是按揭贷款利率的定价锚。可以说5年期LPR的水平很大程度决定了居民房贷支出的多少。
从这个角度看，调降5年期LPR是为了推动房地产市场企稳。春节期间，虽然居民消费火爆，但房地产市场成交量仍然相当低迷，一二线城市销量同比降幅普遍都超过80%。
因此，理论上的逻辑是，央行通过调降房贷利率的锚，来全面降低居民购房的成本，从而促进一部分购房需求释放，同时减少提前还款行为。
但是，现在这个逻辑链条通畅吗？会不会有其他因素的阻碍？这个问题我们放到第二部分接着讨论。
调降LPR的另一个考量在于实际利率的高企。
去年开始，国内价格水平普遍下降。价格走低的结果就是，实际利率会反向冲高。
对于实际利率，不论是通过资本市场利率来测算（10年国债利率-CPI、6M Shibor利率-CPI），还是通过贷款市场利率来测算（1年期LPR-CPI、贷款加权平均利率-GDP平减指数），结论都是一样的——中国当前的实际利率已经逼近过去十年内的最高水平。
这期间，央行的降息周期并未结束，但降息的步伐还要受到稳汇率方面的考量，因此相对于价格下降的步伐而言是较慢的。
如果再叠加房价、股价下跌等因素，大家亲身感受到的实际利率可能更高。
实际利率居高不下，居民和企业的融资成本和偿债负担自然高企，压制了扩张和购房的意愿。
上面也注意到了这一点。在去年中央经济工作会议上，政策层对今年的货币政策定调是“社融、货币供应量与经济增长和价格水平预期目标相匹配”，而不再是原先的“社融、货币供应量与名义GDP增速相匹配”，可见货币政策的目标正在向降低社会实际融资成本上侧重。唯有将目光放在实际利率上，不断降息，直到价格持续回暖。只有这样，才能有效呵护预期修复和需求复苏。