核心观点
1、新房成交：仍在同期之下，行情偏冷。3月第二周（3月9日-3月14日），30城新房成交面积同比约-58%，保持在2019年以来同期的最低水平。历史来看，3月第一周新房成交通常回落，第二周~第四周成交往往连续上行，至3月底基本达到上半年新房成交的高点，也是检验新房销售潜能的重要观察时点。
2、二手房成交：量升价跌，有别于以往的“小阳春”。3月以来成交动能较快地回到正常年份同期，数量层面指向二手房市场“小阳春”行情出现，但价格层面2月以来有所回调，“以价换量”的特征比较明显。
（1）二手房出售挂牌价指数：2月26日当周一线城市较节前下跌0.2%-0.6%左右，而去年同期二手房出售挂牌价较节前上涨1%-10%左右。
（2）上海商品房成交均价（含新房、二手房）：在新政影响下，1月末上海三个区域商品房成交均价都有短暂冲高，但在2月-3月上旬都趋于回落。历史“小阳春”（2014-2017年）成交均价在2月中旬起缓慢上涨、3月中旬后略有回落。
因此，当前二手房市场“小阳春”成色一般，价格表现偏弱，成交量对价的支撑仍显不足。“以价换量”的现象或反映二手房供给压力尚未出清、房价预期仍待修复，销售持续回升的基础或还需进一步巩固。需要注意的是，市场对于地产修复的情况高度关注，数据的边际变化对于市场情绪有重要影响，如果后续“小阳春”行情不被证伪，可能导致年初以来的牛市行情暂缓。
正文
（一）新房成交：仍在同期之下，行情偏冷
3月上旬新房表现暂时偏弱。3月第二周（3月9日-3月14日），30城新房成交面积同比约-58%，保持在2019年以来同期的最低水平。按季节性看，3月第一周新房成交面积通常回落，第二周至第四周成交往往连续上行，3月底通常达到上半年新房成交的高点，也是检验新房销售潜能的窗口，需要重点观察这一时点表现。
（二）二手房成交：量升价跌，有别于以往的“小阳春”
3月二手房成交热度边际抬升，“小阳春”特征初现。截至3月8日当周，17城二手房成交面积147.6万平方米，相比于2023年春节后第三周，同比下降12%左右，高于2019年农历同期约14%。节后，二手房成交动能较快地回到正常年份同期，数量层面指向二手房市场“小阳春”行情出现。
以一线城市为例，参考历年春节前后二手房成交走势。（1）北京：春节后连续回升2周，但3月第一周成交量降至至2022年同期之下，未能保持季节性上行趋势。（2）深圳：3月第一周二手住宅成交面积同比+35%，节后前两周的农历同比均超过50%。（3）上海：缺少2021-2023年同期数据，环比看3月第一周成交面积，高于去年“金九银十”单周表现。整体看，一线城市“小阳春”成交量表现较好，其中深圳比较突出。
但另一方面，节后成交“以价换量”的特征明显。一是，从“二手房出售挂牌价指数”看，截至2月26日当周（最新数据），北京、上海、深圳、广州分别较节前最后一周跌0.2%、跌0.4%、跌0.6%、跌0.3%，而去年同期（2023年2月26日当周）四个一线城市二手房出售挂牌价指数已经较节前末周分别上涨1.1%、涨1.6%、涨11.8%、涨0.1%，即去年2月末“小阳春”行情已开始酝酿，但今年春节后，二手挂牌价格仍处于持续下跌趋势中。
二是，从实际成交价格看，受限于数据可得性，我们主要参考上海市房管局公布的日度“商品房成交均价：住宅”观察3月以来上海成交价格走势，包含新房和二手房的影响。由于2023年3月内环、中环、外环成交数据均波动极大，可能与统计口径变更有关，因此下文比较分析时剔除了2023年份数据。
结果来看，2024年1月末在新政影响下，上海三个区域商品房成交均价都有短暂冲高，但在2月-3月上旬都趋于回落。当前，3月上旬的成交价格较2月末有所反弹、幅度不大，价格仍处于回落后的底部。
对比历史“小阳春”，如2014-2017年，成交均价在2月中旬起缓慢上涨、3月中旬之后略有回落；而今年节后成交价格持续走低，说明实际成交情况难以支撑价格，节后或存在一定的“以价换量”特征。从这一角度理解，二手房供给端的压力或尚未出清，房价预期仍待修复，也说明当前销售持续回升的基础可能有待巩固。
总结而言，当前房地产“小阳春”成色仍有不足，重点跟踪价格修复表现。（1）二手房方面，3月以来一线城市二手房成交量环比2月稳步回升。从17城数据来看，3月前两周基本吻合2019年节后的成交趋势。但从价格看，当前“小阳春”的成色或略有不足，以上海为例，2-3月商品住宅成交均价有趋势性回落，但往年“小阳春”（2015-2016年）多是温和上涨，说明当前成交量企稳或存在一定的“以价换量”。
（2）新房市场在3月以来的行情偏冷，表现整体弱于二手房。目前30城新房单周成交面积仍在2019年以来的同期水平之下，较2023年同期低约58%，重点关注3月后两周的冲刺效应，月末成交高点也是上半年可参考的极高水平，反映当下新房销售潜力，值得重点观察。
（3）需要注意的是，市场对于地产修复的情况高度关注，数据的边际变化对于市场情绪有重要影响，如果后续“小阳春”行情不被证伪，可能导致年初以来的牛市行情暂缓。
本文来源：华创证券固收团队，原文标题：《“小阳春”来了吗？》，有删节。分析师：周冠南（SAC：S0360517090002），靳晓航（SAC：S0360522080003）
