作者 | 曹安浔
编辑 | 周智宇
地产存量时代里，如何将手头资产盘活，价值最大化，成为房企寻找发展新模式的出路。华润置地更是重磅押注于此。
3月26日的业绩发布会，华润置地管理层展露出要成为“大资管之王”的野心。他们提出一个目标，未来3-5年，华润置地每年REITs发行规模预计达到100亿元左右，未来5年，REITs发行规模希望达到500亿元以上。
对于刚刚起步的国内REITs市场而言，500亿元的规模是一个巨大的数字。目标若达成，或成为房企资管进程的一大里程碑。
华润置地董事会主席李欣在业绩会上表示，将把“大资管”业务作为主航道业务，积极推动公司向大资管业务转型。目标是在十四五期内，把大资管业务培育为第二增长曲线。
具体来看，华润置地除了将持续推动资产管理规模增长，还加强资产证券化运作，推动公募REITs扩募。
华润置地REITs的步伐已经走在各大房企的第一梯队。
华夏华润商业REIT是首批上市的消费基础设施公募REITs中募集规模最大的一只，共募集了69.02亿元。
这不仅说明了，底层资产青岛万象城良好运营带来的高收益预期，也显示了华润置地在商业地产乃至资管领域的领先地位。
作为打造出万象城IP的商业地产龙头，华润置地具备强大的资产管理能力。截至2023年12月，华润置地资产管理规模达4274.6亿元，同比增长19.2%，购物中心占比达63.3%。
2023年，华润置地购物中心实现营业额178.5亿元，同比增长29.7%，旗下76座在营购物中心实现零售额1638.7亿元，同比增长44.2%。
此外，旗下写字楼的出租率提升2.6个百分点至81.8%，酒店入住率达63.3%。
在此之前，2022年底，华夏基金华润有巢REIT已经上市，运营以来，业绩稳健。2023年华夏基金华润有巢REIT收入为7841.07万元， 2023年实现5.03%的分派率。
在开发业务弱复苏、且毛利率普遍下降的大背景下，大资管业务的业绩已经是影响华润置地当下和未来盈利的关键。
2023年，华润置地实现收入2511.4亿元，同比增长21.3%；归母净利润为313.7亿元，同比增长11.7%，是少数实现营收、利润双增长的优质房企。
但美中不足的是，2023年华润置地的综合毛利率降低一个百分点至25.2%。
当此之时，经营性不动产业务69.6%的毛利率起到了平滑盈利降幅的重要作用。
2023年度，经营性不动产业务收入222.3亿元，同比增长30.6%，仅占总营业额的8.85%，但却贡献了28.3%的核心净利润。
长远来看，争做“大资管之王”，是华润置地谋求盈利长期增长的必经之路。
如今的REITs，已然是一个风起云涌、蕴藏房企转型曙光的万亿蓝海市场。
近期，经过近二十年的探索后，首批消费基础设施公募REITs陆续上市。
这意味着，房企可以参与的公募REITs范围从产业园、物流园、保障房等领域，正式拓展到房企广泛布局的商业地产领域，实现了重大金融配套措施的突破。
这不仅可以缓解房企的资金链压力，还激活了房企资管业务的价值，给想通过资管业务、运营管理手艺转型的房企打了一针强心剂，照亮了地产行业运营时代的前路。
万科董事会主席郁亮更是曾激动地表示，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，将帮助房地产开发商转型为不动产的经营服务商，其深远影响将随时间而显示出来。
北京大学光华管理学院在报告中预测，中国存量基础设施存量规模超过100万亿，即使仅有1%进行证券化，也可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场。
经过三年行业深度调整，房企生存逻辑已经大变样，未来的地产下半场，房企也需要从此前的纯粹开发者，转向不动产经营者、运营者。这都对房企的管理能力提出更高要求。
未来的房企中，或涌现出黑石一样的资管巨头。华润置地、龙湖、万科等以资管能力见长的房企也有望在柳暗花明之后，迎来新的市值和价值重估。