春暖花开之际，地产行业也暖风阵阵。
在万科、金地获得国资股东力挺，招商蛇口董事长蒋铁峰释放出乐观信号之后，携2023年答卷而来的龙湖也给行业带来了暖意。
面对信用风险多发的行业环境，偿债无忧和现金流健康成了龙湖2023年度业绩会上最受关注的问题之一。
龙湖管理层在3月22日业绩会上表示，龙湖将提前规划偿还2025年到期的债务，并给出了以经营性物业贷和中债增进担保发债为主的融资计划，借此持续优化债务结构。
在保障安全无虞之外，龙湖还表现出了领先的盈利能力，2023年度实现股东应占溢利128.5亿元，或是去年唯一实现股东应占溢利超百亿的民营房企，其中由运营及服务组成的经营性业务利润占比已超过60%。
也就是说，龙湖在这个行业下行的财年，不仅实现了财务的稳健安全，还显著增强了面向未来的盈利和抗风险能力。
这背后是，龙湖正在转型路上疾行。龙湖管理层表示，如果有一天经营性业务的收入能够占比过半，龙湖就真正完成了新发展模式的转型。
到那一天，龙湖也将告别“开发商”的身份，转变为运营商、服务商了。这对整个行业而言，都是一个令人振奋的信号。
安全无虞
龙湖的2023年度业绩，再次用实力捍卫了市场对头部民营房企信心的底线。
数据显示，2023年龙湖实现营业收入为1807.4亿元，股东应占溢利128.5亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利113.5亿元。
在弱市中依然能够实现如此高的股东应占核心溢利，足见龙湖领先大部分房企的盈利能力。
强大的盈利能力给龙湖带来充沛的现金流，2023年，龙湖实现正向经营性现金流，合计净流入35亿元。
在龙湖超然于一般民营房企的“钞能力”和信用评级加持下，管理层在业绩会上坚定地表态，“按时还贷、不展期、不逾期，是我们的财务铁律。”
身处信用危机持续蔓延，空头反复徘徊的大环境中，龙湖此次表态是关键且及时的，表明了龙湖坚守“零违约”的强烈决心，对于其他幸存者而言，也是一种鼓舞。
当然，龙湖去年能够多次痛击空头，除了强烈的表态，根本上还在于能带来真金白银的行动。
趁着去年下半年房企融资利好释放的窗口期，龙湖积极拓宽融资渠道，优化债务结构和期限。
2023年，龙湖集团加大经营性物业贷款融资力度，全年净增经营性物业贷款174亿元。经营性物业贷为龙湖提供了一个长期、低融资成本的融资渠道，使得龙湖得以将平均借贷成本维持在4.24%的低位，平均合同借贷年期拉长至7.85年。
就此，龙湖在弱复苏的行情中加厚了财务“护城河”。
截至2023年末，龙湖在手现金为604.2亿元，剔除预收款的资产负债率为60.4%，净负债率为55.9%，现金短债倍数为2.25倍，依然稳居绿档。
为了给投资者、债权人更多的“安全感”，龙湖还早早做出了今年的偿债安排。
管理层透露，截至目前，龙湖2024年内到期债务余额为147亿元。其中，境内债券约60亿元，已全额备妥5月到期的境内债兑付资金。
此外，龙湖将在今年提前偿还或回购部分2025年到期的国内债券和银团贷款。
龙湖还详细介绍了下一步的融资计划。一方面，龙湖将深耕经营性物业贷。龙湖现在还有40座左右的重资产商业可以用做后续的经营性物业贷。
此前，龙湖、万科已经尝到了经营性物业贷还款的甜头。3月以来，龙湖以经营性物业贷提前兑付了CMBS。
管理层透露，今年年初以来，随着经营性物业贷款新政的放开，龙湖存量项目经营性物业贷置换增额已经达到110亿以上，未来有望进一步增多。
这意味着，经营性物业的价值正得到重估，如龙湖一样手握众多经营性物业的房企，都等来了融资好时机。
同时，在公开市场上，龙湖也会在中债增进的支持下，按需、有序地发行债券。
走过去年的偿债高峰和多轮做空风波，龙湖愈发懂得信心和“安全感”的可贵。这也是龙湖想要穿越周期的基本前提。
经营之重
在力证安全无虞之外，穿越周期是贯穿本次业绩会的另一大主题，这也是龙湖管理层在业绩会中多次提到的热词。
管理层在业绩会上阐明了龙湖未来穿越周期、完成转型的三大思路，即 “正向经营性净现金流”、“有息负债稳步下降”以及“开发业务之外的经营性收入及利润的稳步可持续增长”。
管理层坦言，经营性业务在整个行业下行过程中为龙湖穿越周期提供了底气，也是龙湖穿越周期的压舱石。
2023年，龙湖实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%，占总收入的比例增至14%，贡献了超过60%的核心权益净利，是龙湖2023年答卷的一大亮点。
具体来看，包括龙湖商业和长租公寓在内的运营业务带来收入129.4亿元，同比增长8.9%；包括物业管理和智慧营造的服务业务带来收入119.4亿元，同比增长2.4%。
作为远胜于地产开发的高毛利率业务，龙湖也通过这两大业务平滑了利润的曲线。
中信建投证券房地产和建筑行业首席分析师竺劲表示,龙湖是优质民营房企代表，凭借长期的稳健运营、对财务杠杆的谨慎使用，龙湖在行业下行期保持较强的经营韧性，业务持续健康发展。
管理层还特意分享了一个喜讯，称龙湖在去年实现了一个标志性的转折，龙湖商业和长租公寓都实现了去年的经营性现金流为正。
这意味着，运营业务不再需要龙湖用销售回款的10%去支持，而是终于可以通过自身经营现金流去解决自身发展问题，甚至有望反哺到龙湖主业。
对管理层而言，这仅仅只是一个开端。
管理层也提出了龙湖经营性业务的“小目标”：“期待未来有一天，经营性收入能够占比过半，到那时候，龙湖就真正完成了转型”。
作为业内开发和经营性业务双轮驱动的代表之一，龙湖在经营性业务上的突破和量化目标，也表明了在地产行业由增量市场转为存量市场中，地产商加速转型的浪潮已经风起云涌，成为地产商新的避风港和掘金地。
面向未来，龙湖亦努力用自身行动给行业带来更多的启迪和鼓舞。
管理层坦言，居民的购房意愿仍然还需要一个恢复的过程，在整个房地产恢复的过程中，信心是非常关键的。
龙湖去年经常提前偿还债务，把债务安全放在第一位，就是想用自己的行动来给行业注入一些信心。
值得一提的是，龙湖还看到了地产开发业务“柳暗花明”的曙光，提出地产开发业务目前已经来到了谷底，后面会是一个逐步修复的过程。龙湖表示，新房市场真实需求规模预计为每年9-10亿平方米。
未来，龙湖将继续聚焦开发、运营、服务三大业务，并提升经营性业务贡献占比。
龙湖将运营、服务业务视为未来的主要增长动力，预计未来，这两大业务会迎来双位数以上的收入和盈利的增长，再叠加整个地产板块盈利的逐步修复，“相信集团整体利润将会逐步企稳，然后逐步回升”。
回望历史和时代变迁，每一轮周期的颠簸，都是一次行业格局的洗牌与重塑。
在这一过程中，闯过信用风暴和做空风波后的龙湖，撑起市场的另一面信心大旗，点亮整个行业转型的前路。