3月28日晚，市场高度关注的龙头房企万科发布2023年度报告，实现营业收入4657.4亿元，归属于上市公司股东的净利润121.6亿元。
在行业深度调整下，万科坚守安全经营底线，实现经营性现金流连续15年为正；开发业务持续提升产品力，确保近29万套新房高质量交付；经营性业务打通商业模式，实现REITs突破，有望成为业内唯一发行三类经营性REITs的企业。
业内人士认为，2023年房地产行业多重挑战交织，高速扩张的后遗症正在加速显现。销售低谷与交付洪峰交错，需求锐减与融资收缩碰头，对房企现金流本构成挑战。再叠加国际评级机构接连看空，房企违约风险进一步蔓延至混合所有制房企，市场担忧情绪浓厚，就连一贯稳健的万科也遭遇了信心挑战。但从年报结果看，万科依然守住了安全底线，并围绕产品服务，构建了面向房地产新发展模式的核心能力，实属不易。
多重挑战下坚守安全底线，资产负债率连年下降
2023年，房地产行业经历了前所未有的深刻调整。销售层面，据第三方统计，2023年全国百强房企销售金额下降17%，近两年累计下降51%，二手房平均价格已连续22个月环比下跌；融资层面，2023年80家房企新增融资总额同比下降28%，仅为2020年融资额1/3；同时，房企全年发行债券金额同比下降31%，2023年债券到期规模为发行规模的2.3倍，债券发行规模远小于到期规模，企业资金持续净流出；供给层面，2023年全国土地成交金额连续3年收缩，全国新开工面积9.54亿平米，回到了2007年的水平，近两年累计降幅52%。多重因素叠加，给企业的经营带来异常艰巨的压力和挑战，房企违约风险进一步蔓延。
在此情况下，万科克服重重挑战守住了财务安全的底线。销售承压之下，万科仍实现了正向的现金流，截止2023年底，已连续15年经营性现金流为正，在手货币资金998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债；剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%的高点连续5年下降。同时，在行业整体融资显著收缩之下，万科依然获得了各大金融机构的信任和支持，2023年在境内外合计新获取的融资近900亿元，其中境内新增融资766亿元，新增融资的综合成本3.61%。此外，万科紧跟国家房地产金融支持政策导向，积极向新融资模式转型，2024年万科包括旗下印力集团在内合计已新增落地经营性物业贷款109亿元，实现资债结构持续优化。
全力销售跑赢大市，新项目投资兑现度88%
当前，伴随城市发展和房地产市场供求关系的持续变化，构建房地产发展新模式，已成为破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康的治本之策。新的发展模式下，为居民建设好房子、提供好服务，已成为房企核心竞争力所在。
2023年，面对市场下行的艰巨挑战，万科开发业务呈现了较强的韧性。首先，全力销售，持续跑赢大市。截止去年底，万科开发业务实现销售面积2466万平方米，销售金额3761亿元，根据第三方统计，万科2023年销售额稳居行业第二，同比降幅显著低于百强房企全年降幅；去化率表现也持续提升，全年新开盘项目首开当日去化率近67%，其中13个项目开盘去化率达80%。与此同时，不断提升产品品质和交付服务，高质量交付28.9万套，交付即时满意度97%，客户售后满意度97%。为了给客户交付更满意的房屋，万科以客户视角梳理工程优秀做法，年内共计邀请371个项目的16万名客户进入工地，参与楼栋主体施工、室内装修等关键节点的质量共建。为了让消费者踏踏实实地住进新房，在交付阶段推进“交付即办证”，年内191个项目的客户在收房现场拿到房产证。此外，新增投资的精准度和投后管理持续优化，2023年新项目投资兑现度达88%。
租购并举，万科长租公寓的规模和效率持续保持行业第一，并在成本法的会计计量方式下实现了整体盈利。作为全国最大的集中式公寓提供商，万科泊寓共运营管理租赁住房23万间，累计开业18万间，布局全国31个城市，并保持了业内领先的服务品质和运营效率，累计服务客户超过80万人，客户满意度95%，全年出租率达96%，超过60%客户选择续租。同时，泊寓还积极响应国家保障性租赁住房政策，在23个城市纳保147个项目，涉及房源10万间。
好产品还需要好服务。万科物业2023年荣获“中国住宅物业服务力TOP1企业”、“中国物业服务质量领先企业”等多项行业荣誉，并成为第三方机构发布的物业行业首份《物业管家发展白皮书》中的主要正面样本。在持续提升服务品质下，2023年万物云实现营业收入334亿元，同比增长10%，其中社区空间居住消费服务收入189亿元，同比增长13%。
REITs突破，从开发商迈向不动产商
2023年，公募REITs试点持续深入，为万科带来新的发展机遇,将有效解决经营性业务资产过重，投资回收周期过长的难题。正如万科董事会主席郁亮此前表示，REITs对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，能够实现商业模式闭环，推动房企从开发商转变为不动产商。
万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。此前，万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已正式进入询价阶段，万纬物流REIT已于交易所正式发布，长租公寓REIT目前也在积极申报中。事实上，伴随REITs的扩容和发展，万科经营性业务上的能力优势将愈发显现，为其短期流动性和长期价值增长提供更丰富的来源。2023年，万科商业业务实现营收91.1亿元，同比增长4.6%，万科物流业务自2015年开启全国仓储网络布局至今，目前冷链仓储规模保持全国第一%。
国资大股东力挺万科穿越周期
面对此轮极具挑战的房地产周期，万科除了自身全力以赴，也获得了国资大股东的力挺和支持。2024年3月，印力REIT询价公告显示，深铁集团拟通过战略配售方式认购中金印力消费REIT，认购份额为该基金募集份额总额的29.8%，认购金额约10亿元；2024年1月，深国资旗下投资平台深投控斥资，向万科子公司收购深圳高新投6.16%的股权。不仅如此，自2017年深铁入股万科以来，深国资与万科已在多领域持续、深入开展各类合作。2020年6月，万科与深铁共同投资成立合资公司，深化“轨道+物业”领域合作；2023年5月，万科与深铁合作的深圳湾睿印RAIL IN项目在深圳湾超级总部基地正式开业。可以预见，这些既不是深国资支持万科的起点，也不会是终点，未来会有更多支持万科的举措落地。