核心观点
近期多地出台房地产“以旧换新”政策，目前各地实践主要有三种模式：1）国资平台收购居民二手房，居民获得资金后用于购置指定新房；2）房企与中介合作，优先推介拟换新购房者的旧房；3）给予房地产以旧换新税费优惠、流程性便利。目前看，除郑州今年计划完成1万套外，其他城市多为百套级别，预计对新房销售的直接拉动较小。
报告摘要
一问：什么是房地产以旧换新？
据央视，房地产以旧换新指，“购房者可先锁定新房，再由中介进行旧房销售，或者由房企、第三方直接收购旧房”。即，主要针对有改善型需求的购房者，政策直接或间接推动旧房销售，以打通卖旧房->买新房的流程。
房地产以旧换新并非今年新政，据央视报道，2023年已有至少10城推出了“以旧换新”活动。2024年4月，郑州市提出，今年完成二手住房以旧换新1万套，同时通过国有保障房运营公司收购一部分二手房，引发市场关注。
二问：各地如何实践？
据我们不完全统计，今年以来已有12个市（区）出台，可分为三种模式：
1）旧房收购模式。即由国资平台收购居民二手房，居民获得资金后用于购置指定新房。今年以来已有郑州、无锡、宣城等地落地。但实践中，对拟出售的旧房、拟更换的新房有较多限制。
2）优先推介模式。即房企与中介合作，优先推介拟换新购房者的房源。今年以来，已有扬州市、重庆等地发文支持，多为“鼓励”、“倡议”、“推广”等。
3）税费优惠模式。即政策对房地产以旧换新提供流程性支持、税费补贴等。
三问：有多大体量？
综合目前已公布政策的城市来看，体量均小：
第一，郑州市体量相对较大，2024年计划完成一万套，为郑州2023年新房、二手房销售套数的6.5%、9.8%。
第二，对于其他城市，多在百套级别。1）宣城，通过国资平台收购旧房完成以旧换新（下文简称第一种模式），限额100套；2）无锡，第一种模式，限额200套；3）太仓，第一种模式，可供置换的新房为603套；4）启东，第一种模式，可供置换的新房为50套。
四问：钱从哪来？
此处主要关注国有平台收购二手房（前述第一种模式）时的资金来源问题，在实践中分两种情景讨论：
1）国有平台收购旧房后，居民仅能选购该国有平台开发的新房，此时居民仅需补交差价，国有平台不需付出额外现金流，目前多数城市采用的是这一模式。
2）国有平台收购旧房后，居民可以选购其他主体开发的新房，那么收购旧房所需资金需要国有平台自筹，从郑州经验看，主要由国有平台向银行贷款。
五问：影响几何？
第一，现有政策以地方性、二三线城市为主，尚无全国性政策；
第二，目前看，除郑州外，多城市为百套级别，对新房销售的直接拉动或较小。
第三，房地产以旧换新政策是否有助于将二手房交易热度传导至新房？从现有的三种模式看：1）旧房收购模式下，据中指研究院，“目前一般要求购房者在指定的新房楼盘购买，购房者的选择性受到一定限制，只有项目的区位、价格、配套资源等与购房者目标相契合才能实现‘以旧换新’的目的。”2）优先推介模式，据中指研究院，“主要面临二手房市场调整压力…即便通过中介优先推介，但若想快速售出二手房，还是需要在价格方面给予一定让步。”3）税费优惠模式，该类举措与购房补贴、税费减免等需求侧政策类同。
风险提示：信息搜集不完备。
以下为正文：
近期多地推出房地产以旧换新政策，尤其郑州通过国有保障房运营公司收购部分二手房，引发市场关注，本文作相关梳理：
一问：什么是房地产以旧换新？
据央视报道，房地产以旧换新指，“购房者可先锁定新房，再由中介进行旧房销售，或者由房企、第三方直接收购旧房”。即，主要针对有改善型需求的购房者，政策直接或间接推动旧房销售，以打通卖旧房->买新房的流程。
为什么要推动房地产以旧换新？部分改善型需求需要先出售旧房，获得资金后再行购置新房，但在二手房去化周期偏长的当下，这一流程被拉长。据郑州日报报道，“目前郑州挂牌出售二手房的客户，不少有改善性换房需求，说明改善性住房需求有很大的扩展空间，同时群众卖房难、周期长等因素，已成为群众换房的最大阻碍之一。”
房地产以旧换新并非今年新政，今年郑州举措引发关注。据央视报道，据不完全统计，2023年已有徐州、淄博、南京、济南、宁波等至少10城推出了“以旧换新”活动。2024年4月，郑州市提出，今年完成二手住房以旧换新10000套，同时通过国有保障房运营公司收购一部分二手房，引发市场关注。
二问：各地如何实践？
据我们不完全统计，今年以来已有12个市（区）出台房地产以旧换新政策。具体实践可分三类：
第一类，旧房收购模式。即由国资平台收购居民二手房，居民获得资金后用于购置指定新房。今年以来已有郑州、无锡、宣城等地落地。但实践中有较多限制：
Ø拟出售的旧房大多需要在主城区内，且可上市交易。以郑州为例，需要“为普通商品住房，已取得房产证或不动产权证，且自房屋竣工备案之日起至今不超过15年；二手住房坐落区域为金水区和郑东新区，且位于三环以内；房屋建筑面积不超过120㎡(含)；房屋不存在查封限制状况…”。
Ø拟购买的新房，多为指定房源。分两类：第一类，如无锡等多数城市，仅可以购买旧房收购企业旗下的现房。第二类，如郑州，需要为“郑州市房地产服务平台”上展示的、位于主城区范围内的现房，也即，可以选购其他主体开发的新房。
Ø旧房收购后，主要用作保障房、人才房。例如郑州“通过国有保障房运营公司收购一部分区域位置、教育等产业配套优越的二手住房，丰富保障性租赁住房供应”；例如海安“收购的‘旧房’将作为人才公寓、征迁安置房、公租房”。
第二类，优先推介模式。即房企与中介合作，优先推介拟换新购房者的房源。
举例而言，购房者A欲购置房企B开发的新房，但手中旧房尚未卖出，于是房企B与房地产中介机构C合作，对购房者A的旧房给予优先推介、流量倾斜，若房地产中介机构C在规定时间内售出旧房，则购房者A需要按照约定，购置房企B开发的新房，若C未在规定时间内售出，则合作终止，拟购房者A无需承担任何违约责任。
今年以来，已有扬州市、杭州市临平区、重庆、南昌市南昌县发文支持这一举措，其措施大多为“鼓励”、“倡议”、“推广”等。
第三类，税费优惠模式。即政策对房地产以旧换新提供流程性支持、税费补贴等。
即对于出售旧房、并在一定时间内购置新房的个人给予流程性便利、一定补贴（契税补贴等）。以常熟为例，对于2024年出售自有住房，并在3个月内、3-6个月内、6-12个月内购置新房的家庭，分别给予新房契税100%、80%、50%的购房补贴。
三问：有多大体量？
综合目前已公布政策的城市来看，体量均小：
第一，郑州市体量相对较大，2024年计划完成一万套，约占2023年新房销售的6.5%。郑州市提出2024年完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套，其中：1）通过郑州城市发展集团有限公司收购二手住房，促成居民以旧换新，全年计划完成5000套；2）通过市场自行交易实现以旧换新，全年计划完成5000套。据郑州市房管局数据，2023年，郑州市商品房销售15.3万套、二手房销售10.2万套，今年计划完成以旧换新1万套，分别占到2023年新房、二手房销售的6.5%、9.8%。
第二，对于其他城市，多在百套级别。1）宣城，通过国资平台收购旧房完成以旧换新（即前述第一种模式），限额100套；2）无锡，通过国资平台收购旧房完成以旧换新，限额200套。3）太仓，通过国资平台收购旧房完成以旧换新，可供置换新房的房源数为603套；4）启东，通过国资平台收购旧房完成以旧换新，可供置换的新房为50套。
四问：钱从哪来？
此处主要关注国有平台收购二手房（前述第一种模式）时的资金来源问题，在实践中分两种情景讨论：
第一种，国有平台收购旧房后，居民仅能选购该国有平台开发的新房，此时居民仅需补交差价，国有平台不需付出额外现金流，目前多数城市采用的是这一模式，以江苏海安为例，“购房业主拿出手上原有成套住宅房屋，与意向购买的商品房开发项目议价，双方协商约定合理价格并签约，旧房价值开具等额定向房票，用于支付新房首付款，旧房和新房之间的差额由购房者通过自筹、按揭贷款、住房公积金贷款支付后，置换成功。”
第二种，国有平台收购旧房后，居民可以选购其他主体开发的新房，那么收购旧房所需资金需要国有平台自筹，从郑州经验看，主要由国有平台向银行贷款。据《郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新:试点工作公告》，“城发安居公司与换房群众参照评估价格进行收购洽谈，洽谈成功则签订《二手住房收购意向协议》。协议签订后，城发安居公司向金融机构申请收购贷款。”
五问：影响几何？
从现有信息看：
第一，现有政策以地方性、二三线城市为主，尚无全国性政策；
第二，从目前公布的信息看，体量较小，除郑州全年完成一万套外，其他城市多为百套级别，对新房销售的直接拉动或较小。
第三，房地产以旧换新政策是否有助于将二手房交易热度传导至新房？从现有的三种模式看：
Ø1）旧房收购模式下，据中指研究院，“目前一般要求购房者在指定的新房楼盘购买，购房者的选择性受到一定限制，只有项目的区位、价格、配套资源等与购房者目标相契合才能实现‘以旧换新’的目的。除此之外，居民就业、收入预期尚未明显好转，购房者观望情绪重，购买期房较为谨慎等因素也一定程度影响了‘以旧换新’政策效果。”
Ø2）优先推介模式，据中指研究院，“主要面临二手房市场调整压力，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位，‘以旧换新’购房者即便通过中介优先推介，但若想快速售出二手房，还是需要在价格方面给予一定让步。”
Ø3）在税费优惠模式下，该类举措与购房补贴、税费减免等需求侧政策类同。
本文作者：张瑜 S0360518090001，来源：华创宏观张瑜团队，原文标题：《【华创宏观】五问房地产“以旧换新”》