作者 | 曹安浔
编辑 | 周智宇
中国地产江湖风云变幻四十年，碧桂园、恒大轮番当了多年“民营房企老大”，但他们都在这一轮房地产调整中跌落，现在，来自杭州的滨江集团取代了他们，成了民营房企新老大。
据克而瑞近日统计，今年前四个月，滨江集团以全口径销售额355.9亿元的成绩，反超碧桂园、龙湖，位列民营房企第一。
“民营房企老大”换人背后，是地产江湖的法则之变。历任民营房企老大的崛起仰仗于踩中风口、迎合了当时资本市场价值评判体系，但随着行业走过萌芽、土地红利、金融红利爆发等阶段，它们也不再挺立潮头。
即便是滨江这位新晋“民营房企老大”，也在努力摆脱过去的路径依赖，寻找地产行业下半场的活法。
未来，“民营房企老大”的更迭速度或许会更慢些。下半场里的“民营房企老大”，比拼的会是区域的深耕能力、产品力，经营业务的软实力等等，这都是厚积薄发的长期能力。一个全新的时代，已然启幕。
突破
继去年带领滨江集团首入销售榜前十后， 杭州地产大佬、滨江集团董事长戚金兴在今年更进一步。
今年前四个月，滨江实现全口径销售额355.9亿元，比龙湖高出约三十亿元，位列全国房企第8，稳居民营房企第1。滨江不再仅仅是杭州“地产一哥”，而是成为全国“民营房企老大”。
这早有苗头。在去年滨江销售排名逆势提高两个位次，与龙湖一道，成为少数没有出险的民营房企“优等生”之后，今年在销售和土拍市场上，滨江发展势头愈加凶猛。
4月中旬，滨江在杭州第三次土拍中豪掷74.17亿元摘得两宗地块，成为土拍中的大赢家。
据中指统计，前4个月，滨江已经斥资144亿元拿地，位列全国第4，这也是滨江近年来拿地排名最靠前的一次，是民营房企中的拿地第一名。接下来滨江在地产销售规模上，也能借此继续保持领先优势。
重注杭州的滨江是幸运的，这座过去十年“中国地产第一城”，长期处于新房和二手房倒挂之中。滨江也吃尽市场红利，靠着在杭州把产品做出品质，以及审慎、尽量靠国内融资的策略，让自己有着不错的经营基本盘。
但它也由此与杭州深度绑定，如果不是这次杭州给出一系列政策大礼包，甚至杭州近8年限购时代终结，已经出现疲态的杭州楼市或让滨江摔个踉跄。
去年全年，滨江实现营收704.4亿元，同比增长69.7%，但归母净利润为25.3亿元，同比下降32.4%，为近5年来首次下滑。
滨江也在年报中解释，归母净利润的下滑主要受期内计提存货跌价准备增加的影响。
杭州限购取消的新政一定程度上缓解了滨江的压力。
它也受益于此，股价连续多日上涨，截至5月16日收盘，滨江集团股价创下年内新高，收盘价为9.14元/股，股价较年内低点反弹超60%，总市值达284.39亿元。
中信建投表示，今年以来，杭州楼市下行压力较大，预计本次新政出台后，杭州楼市有望迎来企稳。
再次踩中政策风口，戚金兴是幸运的，他也意识到滨江需要做出些改变。
按照他2024年的计划，滨江将继续推进实施“1+5”的发展战略，即房地产主业之外，推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。
他也希望滨江能够摆脱对区域销售的过度依赖，在经营业务上有更多的突破。这也将决定，接下来滨江能否继续站稳“民营房企老大”之位。
轮转
当滨江取代碧桂园走到舞台正中央，中国民营房企发展史翻开了新的一页。那个闭眼狂奔，房企、机构都以规模论天下的时期，已然远去。
过去的地产行业，借着全国城镇化迅猛发展、金融红利爆发之利，创造了一个个造富神话。
上世纪九十年代末，正是房地产市场混沌初开的萌芽期。乘着改革开放的浪潮，合生创展董事局主席朱孟依凭借从香港学来的开发经验，在广州大举扩张，曾经一年开发楼宇100多个，成为广州地产霸主。
2004年，合生创展成为中国内地第一个销售额过百亿元的房企、初代“民营房企老大”。
彼时，万科创始人王石都避其锋芒，曾经说道：“万科不是地产航母，合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰”。
随后的房企，在资本的助推下，为了融得更多钱、实现更高的市值和行业地位，争相在全国开疆扩土， “高周转、高杠杆、高负债”的模式被奉为行业第一圭臬。富力、恒大、碧桂园等陆续成为“民营房企老大”。
期间，凭借类似打法，还涌现了融创、世茂等民营房企巨头，和阳光城、旭辉等闽系千亿地产黑马。
然而，当2020年夏天“三道红线”终结地产金融红利，这些房企被反噬。
许家印、黄其森、林腾蛟、潘伟明等人被带走或逐渐沉寂，融创董事会主席孙宏斌不得不到处奔走，熬白了头发才完成了债务重组；杨惠妍则主动降低月薪至1万元，放话““家族肯定会砸锅卖铁支持公司”，以稳定人心。
行业经历三四年周期调整风暴后，贯通产业链上下游的估值体系、融资体系、行业格局正在加速重塑。
“规模为王”的论调，越来越多被“现金为王”、“稳健为王”、“经营为王”的声音淹没。
标普信用评级在近日一场研讨会中预测道，当行业充分调整并再度企稳后，基本面优质的房企或仍将是行业内最具竞争力和信用韧性的一批企业，比如龙湖、滨江等非国有类的房企。
它们各有不同，或者像如龙湖凭审慎的开发布局，积极转型经营性业务的韧性构建起财务护城河，或者如滨江通过做精做细区域市场，称霸一方，但都有一个共同点，即稳健、财务自律、穿越了多个周期。
未来，随着行业企稳复苏，逐渐走出混沌，民营房企还将开启全新的龙头争夺之战。届时，地产江湖也将再起风云。