4月30日召开的中共中央政治局会议提出，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。5月17日，人民银行宣布了含金量十足的房地产金融“政策包”。中国人民银行副行长陶玲在当天的国务院政策例行吹风会上介绍，中国人民银行抓紧认真贯彻落实，立足中央银行货币政策和宏观审慎管理职能定位，推出以下四项政策措施：一是设立3000亿元保障性住房再贷款。二是降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。三是取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。四是下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。
一揽子政策利好满足购房者预期，潜在购房者有望入市
5月17日，人民银行连续发布三条消息，提出取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，下调个人住房公积金贷款利率，调整个人住房贷款最低首付款比例政策。
“本次政策力度很大。”仲量联行大中华区首席经济学家及研究部总监庞溟对《金融时报》记者分析表示，这套政策“组合拳”有利于降低居民首付负担和成本、增强购房能力和意愿，从需求端给楼市企稳复苏创造更为合宜的货币信贷环境。
受访专家认为，新一轮的支持政策是对前期政策的持续和扩大，进一步提升了金融支持力度。“人民银行此时调整政策综合考量了多重因素。”市场人士分析认为，从推动房贷利率市场化的角度看，当前不失为一个较好的时间窗口，经济恢复向好的态势不断增强，各方面对房地产市场供求关系发生重大变化有更深认识，进一步优化相关政策是顺势而为。
有市场人士对《金融时报》记者表示，地方政府进一步稳定房地产市场需要新的政策空间。当前，房地产市场仍处于恢复过程中，房企还有流动性压力。地方政府也在积极采取措施，支持当地房企应对困难。
据《金融时报》记者了解，许多地方政府希望取消当地房贷利率下限的意愿强烈。业内人士判断，若全国绝大部分城市取消房贷利率下限，未来房贷利率还会有明显下降，有助于继续释放刚性和改善性购房需求，缓解房企回款压力。
前期房地产信贷政策优化实践为本次调整创造了有利条件。2022年12月，人民银行建立首套房贷利率动态调整机制，地方政府可根据该机制自主选择是否取消当地房贷利率下限，实际上早已开始了有条件的取消实践。截至今年4月末，全国343个城市中已有67个取消了首套房贷利率下限。金融机构反映，这些城市的房贷利率下限取消后，利率会有一定下行，但市场经充分竞争后又形成新的较为稳定的均衡水平，对当地新发放房贷有带动作用。
市场专家预计，此次政策调整后，将有更多城市取消房贷利率下限，个别保留当地下限的热点城市自主定价空间也会明显扩大。
有专家对《金融时报》记者分析表示，预计新政策将带动绝大多数城市取消房贷利率下限，各地房贷利率和购房者负担将明显下降。据业内人士估算，政策落地后，大多数城市房贷利率可能下降0.3个至0.4个百分点；按照100万元贷款、30年期限、等额本息还款方式计算，总利息支出可减少7万余元。市场人士进一步测算，改善性需求住房的利息支出会减少更多。
对于银行有何影响？业内专家表示，银行可通过“以量补价”的方式保持稳健经营。未来，房贷仍是银行最优质的资产，预计政策实施将带动银行房贷新发放量增加，在一定程度上可以弥补利率下降减少的利息收入。
《金融时报》记者从部分中介机构了解到，在不少地方政府陆续放松或取消限购措施后，楼市热度有所回升，杭州、深圳、北京等城市新房成交量上升，中介带看房量更是明显增多。“部分潜在购房者此前在等待出台更大力度的房地产支持政策，存在‘再等等’的心态。人民银行一揽子政策出台后，将在一定程度上满足购房者的政策预期，释放需求。”有专家分析说。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《金融时报》记者表示，当前不少城市房价已经有所下行，叠加本次首付比例降低政策和利率调整政策，未来月供压力对于很多人来说将明显减轻。这对于年轻人、新市民买房具有较大的激励效应。“从去年以来的数据看，购房者以刚需为主，主要购置二手房源，这对于促进新房和二手房源循环、去库存、活跃交易情绪以及稳定价格体系具有重要意义。”李宇嘉说。
重在盘活存量，与“三大工程”建设形成合力
当日，人民银行在国务院政策例行吹风会上宣布了拟设立保障性住房再贷款，支持地方政府以合理价格收购已建成未出售商品住房用作保障性住房。政策引发市场高度关注。
陶玲表示，作为新创设的结构性货币政策工具，按照“政府主导、市场化运作”的思路，由人民银行提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售商品房，用作保障性住房。
据陶玲介绍，保障性住房再贷款规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
“本轮政策的亮点是盘活存量。”有业内专家对《金融时报》记者表示，本次央行及时设立专门的再贷款工具，支持地方国企收购存量房产用作保障性住房，体现了对党中央决策的落实和对地方政府主动化解存量住房风险的支持。
本次再贷款支持收购的已建成未出售商品房用途，将被用作保障性住房配售或租赁。《金融时报》记者调研了解到，郑州、南京、珠海等地国企已先行先试通过直接收购、以旧换新等方式参与到存量房的去化过程中，据初步统计，目前各城市公布的计划收购住房已超过1万套。
此前也有专家建议，增加保障性住房供给是大方向，在房地产供求关系发生变化的大背景下，通过收购存量房改为保障性用房，一举多得。
有市场人士分析表示，一方面，此举有利于加快商品住房市场去库存，引导地方国有企业在金融机构支持下市场化参与收购，能够快速形成团体购买力，加快存量商品住房去化速度。对于目前房地产库存量大、去化周期长的城市，可起到一定支持作用。另一方面，有利于加强保障性住房市场供给，通过盘活存量，有助于缓解目前房地产市场中商品住房供给多、保障性住房供给少的结构性矛盾，更好解决工薪收入群体住房困难。
值得关注的是，人民银行在国务院政策例行吹风会上介绍，保障性住房再贷款操作上与现有的结构性货币政策工具一致。金融机构根据地方国企申请，按照风险自担的原则，自主决策发放贷款条件及是否发放贷款；银行有了合格贷款后，再向人民银行申请再贷款。
此外，业内人士表示，工具所涉及的不同市场主体之间的交易决策遵循平等协商、自主自愿原则，各个环节都会体现，地方政府可以结合当地房地产市场实际情况，自主决定是否参与；保障群体可以自愿选择是否参与配售或租赁。被地方政府选定的地方国企作为收购主体，有权自主决定是否购买被收购房企的房产，被收购房企可以自主决定是否出售房产，银行可以自主决策是否向收购主体发放贷款，交易价格也是参与各方平等协商的。
“保障性住房再贷款不增加地方政府隐性债务。”业内人士表示，此次政策调整明确要求，地方国有企业由城市政府选定，被选定的地方国企及所属集团不得为政府融资平台，收购资金通过租赁经营收入和未来售房收入回收。
切实做好保交房工作，保障购房人合法权益
除了上述四项政策，还有多项房地产新政在此次国务院政策例行吹风会上发布。金融监管总局副局长肖远企表示，金融监管总局等部门将发布《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用 满足房地产项目合理融资需求的通知》，建立健全城市房地产融资协调机制，继续坚持因城施策，以城市为主体、以项目为中心，全力支持应续建项目融资和竣工交付，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。
为切实做好保交房工作，保障购房人合法权益，住建部会同金融监管总局等部门将出台城市商品住房项目保交房攻坚战工作方案，工作方案重点把握三个方面的要求：第一，做好保交房工作，要将保障购房人合法权益作为根本出发点和落脚点，坚持市场化、法治化原则。第二，做好保交房工作，要充分用好城市房地产融资协调机制，将项目纳入“白名单”给予融资支持。第三，做好保交房工作，要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任。
住建部副部长董建国介绍称，一是摸清底数。城市政府要全面排查本市在建已售商品住房项目，进行一次大起底，锁定难交付的项目，准确掌握存在的问题，建立项目台账。二是分类处置。城市政府要按照市场化、法治化原则，指导项目开发企业制定“一项目一策”处置方案。三是司法支持。对需要进行司法处置的项目，地方人民法院将及时受理相关案件，提高司法处置效率；对攻坚战项目审慎采取财产保全措施，支持项目建设交付。四是建立长效机制。一方面，有力有序推进现房销售，通过“白名单”融资政策，支持商品住房项目达到现房销售条件；另一方面，对继续实行预售的，严格项目预售资金监管，防止出现新的风险。
自然资源部在广泛调研的基础上，准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困。同时，促进土地节约集约利用，防范化解风险，助力房地产高质量发展。
本文作者：马玲、马梅若，来源：金融时报，原文标题：《一揽子新政促房地产市场平稳运行 央行房地产金融“政策包”再加力》