房贷利率85折，是什么信号？
复盘我国房地产市场过去20年的历史，房贷利率整体经历了四轮涨跌周期。
08年以前，首套房贷利率对于基准利率的折扣普遍在85折-9折之间；
08年9月，利率折扣从85折降至7折的历史最低水平；
随着市场的恢复，11-13年折扣逐渐取消；
15年-17年，为刺激新一轮的购房需求，首套房利率折扣力度再度增加到9折左右；
18年以后调控升级，首套折扣政策陆续退出，首套房贷利率一度高于基准利率70BP以上；
22年以来，房贷利率与基准利率的利差持续收窄，但因彼时房地产市场已经进入深度调整阶段，似乎并未对购房需求构成实质性提振；
如今的地产新政，撤销了首套、二套房最低贷款利率下限，各地也在陆续降低房贷利率。这标志着过去的“85折”优惠政策也许即将重启。
2017年之前，很多的购房者是曾经享受过85折购房优惠的，对应到如今5年期LPR应是3.35%左右的水平（LPR-60bps）。
对于这一部分群体而言，如果要将存量房进行再融资置换，LPR-60bps很可能是一个“临界点”。在这一利率水平以下，存量房置换之后不会带来真实房贷利率的上行、增加还贷压力。
那么，这部分再融资需求有多少？我们可以简单测算一下：
2004-2017年，我国居民房贷余额从1.6万亿元增长至12.9万亿元，增量达到11.3万亿元。虽然房贷规模快速扩张，但其中真正享受房贷85折优惠的，却主要集中在2011年以前以及2016-2017年间。
如果按央行2010年6月发布的《中国区域金融运行报告》中，2009年全国个人住房贷款下浮比例[0.15-0.3]区间的贷款占比80%来粗略估计，潜在的置换需求或接近现今存量住房贷款的三分之一。
那么关键在于，当前的存量市场下，如何“炸”出这波置换需求？
房价预期需要扭转
市场的规律是买涨不买跌。
在如今全国二手房价连续27个月阴跌的背景下，房价下跌预期已经形成，要刺激新的置换需求，首要目标在于扭转这一预期。
