核心观点
本文关注各地去库存抓手、体量与进展。各地抓手主要有4个：
①收购存量房作为保障房：据不完全统计，今年以来有8城提及。其中：3城已落地，均为此前“租赁住房贷款支持计划 ”支持的项目，体量在千套级别，如重庆的4207套，但对比去年福州落地的8000套，增量或有限；其余5城，尚在表态、制定方案阶段，仅杭州临安提出1万平的量化目标。
②房地产以旧换新，重点关注国资平台收购二手房推动换新，近1月来，南京提出首批限额2000套的量化目标，其余多为“鼓励”；此外，已有规划落地，例如郑州，活动开展约1个月，签署认购协议的为11套。
③需求侧放松：如调降贷款利率、降低首付比等；
④控制土地供应：对于非住宅供地，例如楚雄表态“严格控制”；对于住宅用地，15个重点城市住宅供地规划同比约-10%。
报告摘要
据我们不完全统计，今年以来已有8城提及，按照推进顺序：
1）3城已落地。均为“租赁住房贷款支持计划 ”支持的项目，体量在千套级别。例如重庆（2月，4207套）、天津（1月，1826套）、青岛（1月，2319套），这一体量是否算大？作为参照，2023年5月，福州市在租赁住房贷款支持计划支持下，收购存量房8000套。
2）2城已制定方案。a）杭州市临安区（5月14日），提出收购不超过1万平商品房用作公共租赁住房，同时对房源大小、车位配比作出较多限制；b）重庆市（5月8日），提出收购商品房用作公共租赁住房，未明确量化目标。
3）3城处于表态阶段：a）大理（5月16日），“鼓励…”；b）云南楚雄州（5月14日）“引导重大工程搬迁人口…等向城镇集中安置…采取‘以购代建’方式采购商品房源作为安置房源。”c）南京（5月11日），“可适当…”。
市场较为关注收购价格，现有披露信息有两个：一是杭州市临安区，“以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价”；二是重庆，收购价格参考基础价（类似于租金现金流折现，权重60%），市场价（同区位、同房龄的相似房源近半年成交均价，权重40%），在此基础上根据周边配套等调整。
需求端抓手2——房地产以旧换新
今年以来，多地开展房地产以旧换新活动，我们在4月23日报告《五问房地产“以旧换新”》中将各地政策分为三类，目前仍然适用：1）旧房收购模式，国资平台收购居民二手房，居民获得资金后用于购置指定新房；2）优先推介模式，房企与中介合作，优先推介拟换新购房者的旧房；3）税费优惠模式，给予税费优惠、流程性便利。
就近期政策而言，据我们不完全统计，近一月以来11城新提出房地产以旧换新，包括上海、深圳、南京等高能级城市，但：第一，6城仅为优先推介、税费优惠模式；第二，5城市提及旧房收购模式，其中，4城表态“支持”、“鼓励”，仅南京提出量化目标，首批限额2000套。
已出台的以旧换新政策推进如何？——或偏慢：一是郑州，4月1日提出全年通过国有平台收购二手房5000套，据中房网，截至5月10日，签署认购协议的11套。二是无锡，活动开展1个月，首批成交超40套。三是南京，4月27日提出首批限额2000套，5月21日，首批成交52套。
三、需求端抓手3——需求侧放松
包括：调降商贷利率、调降首付比、调降公积金贷款利率、因城施策放松等。
四、供给端抓手——控制土地供应
非住宅用地：楚雄“严格控制非住宅商品房用地增量”；山西“适度控制”；
住宅用地：据中指研究院，15城2024年住宅用地规划同比降幅约10%。其中，无锡、长春降幅超三成，苏州降幅超六成。
正文
地产去库存：各地抓手、体量与进展
4月政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议上提及“…可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房”等去库存手段。那么，当前各地去库存都有哪些抓手？体量、进展如何？本文作相关梳理。
整体而言，地方去库存从两个方向入手——控供给和扩需求，其中以扩需求为主，包括通过国资平台收购存量房作为保障房、房地产以旧换新、需求侧放松等；供给端，当前主要是个别城市提出要控制土地供应。
（一）需求端抓手1——收购存量房作为保障房
据我们不完全统计，今年以来已有8城提及通过地方国资平台收购存量房用作保障性住房，按照推进顺序可分为三类：
1）3城已落地。均为“租赁住房贷款支持计划”支持的项目，体量在千套级别。例如重庆（2月，4207套）、天津（1月，1826套）、青岛（1月，2319套），这一体量是否算大？作为参照，2023年5月，福州市在租赁住房贷款支持计划支持下，收购存量房8000套。
2）2城已制定方案。a）杭州市临安区（5月14日），提出收购不超过1万平商品房用作公共租赁住房，收购价格以周边房源的评估价为上限，同时对房源大小（不超过70平）、车位配比作出较多限制；b）重庆市（5月8日），面向重庆中心城区征集批量收购商品房用作公共租赁住房；要求房源为整幢、整单元商品房，单套建筑面积不超过90平方米。
3）3城处于表态阶段：a）大理（5月16日），“鼓励收购存量房作为保障性租赁住房或人才住房”；b）云南楚雄州（5月14日）“引导重大工程搬迁人口…等向城镇集中安置…采取‘以购代建’方式采购商品房源作为安置房源。”c）南京（5月11日），提出“可适当改建或收购存量住房用作保障性住房”。
典型案例而言，5月重庆市收购商品房披露了较多内容，我们从中观察操作细节：
1）实施主体，重庆嘉寓房屋租赁有限责任公司，系重庆市国有企业。
2）房源收购要求：a）于重庆市中心城区的“一点四区”周边整幢、整单元商品房为主。可少量收购能独立管理、条件优越的整层商品房；b）单套建筑面积不超过90㎡的商品房为主；c）达到销售条件且权属清晰，满足金融机构发放贷款要求；d）房源必须为现售商品房。
3）收购价格：主要参照租金收益基础价（根据运营期内租金净收益推算出的价格，类似于现金流折现，权重60%），市场价（同区位、同房龄的相似房源近半年内的平均成交单价，权重40%），在此基础上根据周边配套等因素调整。
4）资金来源：并无明确说明，但在付款条件中提及“公司为实现本次交易向银行等金融机构申请的融资贷款资金已到账后15个工作日内，公司向乙方支付至收购总价的95%。”
（二）需求端抓手2——房地产以旧换新
我们曾在4月23日报告《五问房地产“以旧换新”》中将各地实践划分为三类：1）旧房收购模式，国资平台收购居民二手房，居民获得资金后用于购置指定新房；2）优先推介模式，房企与中介合作，优先推介拟换新购房者的旧房；3）税费优惠模式，给予房地产以旧换新税费优惠、流程性便利。目前而言，各地实践仍在我们当时讨论的范畴之内。
据我们不完全统计，近一月以来，11城新提出房地产以旧换新，包括上海、深圳、武汉、南京等高能级城市，但：第一，6城仅采用优先推介、税费优惠模式；第二，5城市提及旧房收购模式，其中，4城表态“支持”、“鼓励”，仅南京提出量化目标，首批限额2000套，这一体量略小于此前郑州的5000套。
此前以出台的，国资平台收购旧房推进如何？——或偏慢，从三个地区看：一是郑州，4月1日提出全年通过国有平台收购二手房5000套，据中房网，截至5月10日，确认意向的104套、签署认购协议的11套。二是无锡，4月2日提出开展以旧换新活动，活动开展1个月，首批次成交超过40套。三是南京，4月27日提出通过国资平台收购二手房，首批限额2000套，5月21日，首批成交52套。
（三）需求端抓手3——需求端放松
去库存的政策之三是需求端放松，5月17日，央行在国新办发布会上提及取消全国层面贷款利率下限、降低首付比、降低住房公积金贷款利率等政策，近期各地陆续落地，具体看：
1）调降商业贷款利率，例如合肥，取消首套、二套房贷利率政策下限，各银行首套房实际利率调整至LPR减50个基点即3.45%，二套房贷利率相应调整。
2）调降首付比，例如武汉，5月20日开始执行房贷新政策，首套房首付比例不低于15%；二套房首付比例不低于25%。
3）调降公积金贷款利率0.25个百分点，据证券时报，北上广深等多地已宣布下调，调整后，五年以上首套房个人住房公积金贷款利率为2.85%。
4）因城施策放松，多个超一线城市全面取消限购。5月以来，西安、杭州等超一线城市全面取消限购，据中新网5月16日报道，“截至目前，除了北京、上海、广州、深圳4个一线城市，仅剩海南省、天津市、广东省珠海市仍处于部分放开限购的状态”。
（四）供给端抓手——控制土地供应
去库存的供给端政策，主要是通过合理调控土地供应来实现，今年以来，已有多地发文宣布控制供地规模：
对于非住宅用地：例如楚雄提出“严格控制非住宅商品房用地增量”；山西提出“适度控制非住宅商品房用地增量”等。
对于住宅用地：15城住宅规划供地同比降幅约10%。据中指研究院，截至5月10日，重点22城中有15城发布了2024年供地计划：1）整体而言，住宅用地同比降幅在10%左右；2）分城市看，北京、成都与去年基本持平；合肥、广州、上海计划供应量降幅在10%左右；无锡、长春降幅超三成，苏州降幅超六成；郑州、沈阳在低基数影响下，2024年计划供应量同比正增长。
本文作者：华创证券研究所副所长、首席宏观分析师 张瑜（执业证号：S0360518090001），来源：一瑜中的，原文标题：《地产去库存：各地抓手、体量与进展——全面跟踪系列二【华创宏观·张瑜团队】》
