Fed降息空间充足，是我国地产的另一个利好
美国通胀回落的速度较慢已经是市场共识，如果经济再于下半年转弱，滞涨会得到进一步确认。即便是滞涨环境，美联储降息的理由也比之前要强——要缓解经济压力。
过去两年，在美联储高利率的掣肘之下，我国央行在降息方面极为审慎，仅在一些特殊时点调降MLF利率。
在美联储降息真正落地之前，美债利率或因政策利率支撑而“下行有底”；但同样反映美国基本面的美元指数可能会抢跑交易基本面和资金面的预期。
当未来美联储降息落地、美元指数与美债利率同降时，不论是利差还是资本流向角度，对我国的外溢压力都有望减轻。尽管美国中性利率正在上升，但客观而言美联储利率水平已经很高，未来降息的空间较大。
那么，地产行业可能迎来新的曙光。
一方面在于融资端：
目前房企国内融资早已收紧，而境外美元债收益率也在历史高点，如果美联储开启降息，至少其美元债务成本得以下降，有望缓和资金面。
图：中资美元地产债成本（左）、地产境内债成本（右）
另一方面在于销售端：
今年一季度，我国房贷利率3.69%，同期百城住宅租金回报率在2.18%，房贷利率仍然较租金收益率高150个BP左右。
历史上，在2009年3月前后我国房贷利率曾经跌至租金收益率附近，而2009年3月起销售回暖、房价快速反弹。这是因为，如果买房都已经比租房要划算，一轮刚性购房需求自然会引爆。
未来如果美联储真有3-4次降息落地，那么我们的货币政策空间也会明显打开。而若我国房贷利率继续调降，一旦触及和租金收益率持平这一“临界点”， 2009年的房价反弹逻辑甚至可能会重演。
