房地产开发景气度继续下行
2024年5月，国房景气指数进一步下行。国家统计局数据显示，房价普遍性下跌，一二三线城市新房月销售价格分别环比下降0.7%、0.7%和0.8%，降幅均有所扩大；一二三线城市二手房价的环比降幅则分别为1.2%、1.0%和0.9%。新房和二手房的房价同比降幅有所扩大，其中二手房的同比降幅大于新房。据国家统计局，2024年前5月，全国房地产开发投资、房屋新开工面积、竣工面积和销售面积分别同比下降了10.1%、24.2%、20.1%和20.3%；房地产开发的主要指标都在低位徘徊。
二手房市场表现和新房市场明显背离
2024年前5月，我们根据Wind数据，跟踪的14个样本城市1-5月二手房网签套数同比下降15.6%，5月当月同比下降4.2%，6月前16日同比下降10.7%；相比二手房，新房成交量基本没有改观，42个样本城市1-5月新房网签套数同比下降38.0%，5月当月同比下降35.0%，6月前16日同比下降35.9%。我们认为，造成二手房和新房表现背离的核心原因，主要是交付问题带来对预售的担心、新房最近几年产品质素提升有限，以及新房受隐性限价等因素约束，在降价周期价格吸引力不如二手房。我们预计，当核心城市二手房房价企稳之后，区域新房市场有望随之进入复苏通道。
核心城市和低线城市之间的房价表现已经背离
今年4月底开始房地产政策进行了新一轮调整，其中一线和强二线城市的政策调整幅度（按揭贷款利率、首付变化、限购变化）远大于三四线城市。从结果上看，根据冰山大数据，部分核心城市的二手房房价已经开始出现走稳迹象，截至6月16日，上海房价冰山指数环比连续两周上涨，周环比分别上涨0.2%和0.1%，但三四线城市房价目前并无走稳的迹象。我们认为，政策释放的真实需求包含了大量的人户分离人口在核心城市的置业需求和一些外来人口置业需求，政策主导的复苏可能是持续分化的，是聚焦核心城市的。
房价表现和开发投资景气表现未来可能背离
我们认为，核心城市房价将在政策作用之下逐渐企稳，上海等地（具体看上文数据）核心区域的房价已经率先企稳。从全国范围来看，我们认为中期而言房价持续下降的恶性循环有望被打破。但是，房地产供求形势已经到了新的阶段，我们认为房屋供给在许多地方偏多，开发企业没有必要保留过于庞大的在建面积。我们相信，房地产政策的目标是稳定金融市场、保护消费者权益、保证行业健康稳定发展，不是增加开工或竣工面积。以旧换新、收购存量住房作为保障房等政策有利于稳定房价，但未必有利于开发投资反弹。我们预计，房地产开发投资在未来一段时间仍将继续下降。
风险因素
房价持续下行，推动居民预期不断变差，从而进一步提升二手房挂牌量的风险；政策虽然力度较大，但一些政策可能落地较慢，市场预期不断变差的风险。
房地产不会成为宏观经济的核心风险点，自身积极努力的房企仍具备发展前景
据贝壳APP数据，我们跟踪的77个样本城市二手房成交套数近4周周环比分别为+3.9%/+0.2%/-8.4%/+7.7%，截至6月16日，我们跟踪144个样本城市挂牌房源套数较430新政前累计下降0.8%，其中北京、杭州、西安累计分别下降5.5%/1.9%/1.2%。我们认为，随着核心城市的房价企稳，结构性复苏将会在核心城市陆续实现。对开发企业来说，能否积极响应以旧换新等购房政策、能否利用收购存量房作为保障性住房等政策积极去化不良资产、是否已经聚焦少数核心城市开展经营、是否有通畅的融资渠道和良好的开发能力，都是企业是否能够尽早轻装上阵，重新进入发展通道的关键。
本文作者：陈聪、张全国等；来源：中信证券研究；原文标题《房地产市场的三个背离》。
