美国成屋销售创2010年以来最慢,房价再创新高,库存持续增加

何浩
尽管近几个月有更多的房屋供应进入市场,但房价仍在上涨,这令人惊讶,背后的原因与按历史标准来看库存仍然很低有关。预计接下来房价不太可能出现进一步的大幅加速,市场正在慢慢脱离卖方市场。

周二,根据美国全国房地产经纪人协会(NAR)的数据,美国6月成屋销售总数年化创2010年以来最低,房价再创历史纪录。房主等待按揭贷款利率进一步下降,而买房人因房价偏高而畏缩不前。

美国6月成屋销售总数年化389万户,创2010年6月以来最低,大幅不及预期的399万户,更是远低于5月前值的411万户。6月成屋销售环比下跌5.4%,预期为下跌3%,5月前值为下跌0.7%。未经调整的6月成屋销售同比大跌13.4%。

本次数据是成屋销售连续第四次下降,且6月数据比媒体调查的所有经济学家预期还要糟糕。自2010年以来,成屋销售仅有两次低于6月的水平,均发生在去年年底。本次数据是自1999年以来6月份销售数据最差的一次。

 

6月份售出的成屋中位数价格为42.69万美元,创下有记录以来的最高价格,同比上涨4.1%。

 

值得高度关注的是,6月成屋库存延续此前的增加态势。截至6月底,有132万户待售房屋,为2020年10月以来的最高水平,但仍远低于2019年6月新冠疫情爆发前的190万户。按照目前的销售速度计算,需要约4.1个月的时间消耗掉市场上的供应量,为四年以来的最高,不过仍低于5个月的库销比,表明虽然库存上涨,但整体来看市场供应仍紧张。

分析称,尽管近几个月有更多的房屋供应进入市场,但房价仍在上涨,这令人惊讶,背后的原因与按历史标准来看库存仍然很低有关。

6月有约65%的售出房屋在市场上的时间不到一个月,5月时这一比例为67%,29%的房屋以高于标价的价格售出。6月房屋平均在市场上待售22天,而5月时为24天。

分地区来看,美国所有四个地区的销售均出现下降,其中中西部地区的过户速度为2011年以来最慢。

6月份,单家庭住宅的销售速度是今年以来最慢的。公寓和合作公寓的销售速度降至新冠疫情爆发以来的最低水平。

6月份,个人投资者或二套房买家购买了16%的房屋,与5月持平。首次购房者占总销售的29%,低于5月的31%。历史上,首次购房者一般占市场的40%左右,这表示许多美国人被挤出市场的负担能力挑战。

除标价为至少100万美元的房屋以外,其他所有价格类别的房屋销售均有所下降。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示:

即使房价中位数创下新高,也不太可能出现进一步的大幅加速。

创纪录的高房价几乎并不能表明这是一个买方市场,市场正在慢慢脱离卖方市场。与一年前相比,现在放弃进行房检的买家更少,房屋出售所需的时间也更长,但总体而言出售速度还是迅速的。

成屋销售约占美国房地产市场销售量的90%,在过户时计算。通常在过户前的一两个月,签订合同,因此6月份的销售数据主要反映了5月和4月的购买决定。

当前市场等待美联储降息。截至7月12日当周,30年期按揭贷款合同利率从今年4月的7.29%高点降至6.87%。不过这仍然是2021年底水平的两倍。

本周三,将公布6月新屋销售数据,这被认为是美国房地产市场的领先指标。

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