央行“着力点转向促消费”,存量房贷利率会有新一轮下调吗?

朱雪莹、卜淑情
野村证券预计,下调存量房贷利率有可能成为实现促消费的一个有效政策选项,叠加今年存量房贷和新增房贷的利差迅速扩大,或将加剧提前还款的风险,有望促进存量房贷利率下调55-95个基点。

近期市场密切关注存量房贷利率动态,野村此前在研报中分析指出,下调存量房贷利率可有效促消费。

随着房地产市场进入调整期,多地优化房地产政策,下调新房贷款利率,一线城市广州首套房贷利率先低于2.9%。

当下“促消费”屡次被摆上C位,先是发改委表示“把促消费放在更加突出的位置”,中国人民银行则在下半年工作会议上强调“把着力点更多转向惠民生、促消费”。

在这种背景下,野村证券在8月1日发布的报告中表示,下调存量房贷利率有可能成为实现促消费的一个有效政策选项。正如央行在7月发布的《中国区域金融运行报告(2024)》(以下简称《报告》)中提及,2023年降低存量房贷政策成效显著,对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用。

再考虑到由于今年LPR利率已下调35基点,致使存量房贷利率和新增房贷利率之间的差距迅速扩大,或将加剧提前还款的风险。因此野村证券预计,存量房贷利率有望下调55-95个基点之间,规模与2023年末的下调相似。

不仅促消费,下调存量房贷利率“好处多多”

央行在《报告》中,详细总结了2023年存量房贷利率下调后的显著成效,对其中的三大好处进行了分析:

1、直接降低了前期存量购房者的利息负担

截至2023年末,全国合计超23万亿元存量住房贷款利率完成下调,调整后的加权平均利率为4.27%,平均降幅达到0.73个百分点,每年可为借款人减少利息支出约1700亿元。

2、与新增房贷利差大幅缩小,有效缓解了2022年下半年以来的居民住房贷款提前还款现象

2023年8月,全国个人住房贷款提前还款额达到4324.5亿元。8月31日政策出台后,9—12月,房贷月均提前还款金额较政策出台前(2023年8月)下降10.5%。

同时,在政策带动下,新发放个人住房贷款出现边际改善,2023年9—12月全国新发放个人住房贷款1.93万亿元,月均发放4826.6亿元,较政策出台前(2023年8月)增长23.6%。

3、居民消费支出和社会消费品零售总额均出现明显增长

从居民消费支出看,2023年4季度,全国城镇居民人均消费支出达到8679元,创近七年来新高。

10—12月,社会消费品零售总额当月同比增速分别达到7.6%、10.1%、7.4%,均为近三年同期最高增速。

由于个人住房贷款合同期限较长,存量房贷利率调整将影响整个合同期限的利息支出,预计对消费的拉动效应将持续发挥,并逐渐惠及整个经济运行。

野村证券:下调存量房贷利率有望缩小其与新增房贷的利差 减缓提前还款风险

今年以来,今年LPR利率已下调两次共计35基点,致使新增房贷利率与存量房贷利率之间的差距迅速扩大。

继2月20日5年期LPR下调25个基点后,新增房贷利率从2023年底的3.97%下降至第一季度末的3.69%,再下降至第二季度末的3.60%。再加上7月22日5年期LPR下调10个基点将上述差距进一步扩大。

野村证券表示,目前大多数城市首套房购房者的新增房贷利率已大幅下降至3.0%(LPR-85个基点)至3.4%(LPR-45个基点)之间。在一些城市,新增房贷利率甚至已经降至3.0%以下。

本周野村证券首席中国经济学家陆挺也在经济峰会上表示,建议降低存量贷款利率,目前存量房贷利率比新增房贷利率可能已高出100基点:

对于2015-2022年期间30万亿左右的存量房贷,存量房贷利率估计平均在5.2%左右。存量房贷利率下调73bp之后,估计目前的存量房贷利率平均在4.5%左右。

2024年第一季度,新增房贷利率为3.95%,估计二季度末,新增房贷利率(包括首套+二套)在3.5%左右。所以,估计目前存量房贷利率比新增房贷利率高100bp。

而这种差距正在逐步影响去年存量房贷下调后的积极效果,增加了购房者提前还款的风险。因此在这种情况下,野村证券认为:

随着大多数城市首套房购房者的新增房贷贷款利率在LPR-85个基点至LPR-45个基点之间,大多数存量房贷利率为LPR+10个基点,本次存量房贷利率下调可能在55个基点至95个基点之间。

由于大多数存量房贷是由首套房购房者获得的,央行可能会重点关注下调首套房购房者的存量房贷利率,类似于2023年第四季度的情况。

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