引子
今年“517”地产新政中，人民银行设立了3000亿元保障性住房再贷款（利率1.75%，期限1年，最多展期4次），以贷款本金的60%发放给21家全国性银行（带动银行贷款5000亿元）；银行再贷款给地方国企，用于收储各地未售的新房，并改建成保障性住房。
但央行最新数据显示，截至今年6月底，3000亿保障性住房再贷款仅仅使用了121亿元，明显低于预期。
保障性住房再贷款使用进度为何较慢？堵点在哪里？
当供大于求，去库存是必然抓手
首先，收储的思路没有问题。
当库存供大于求，要么刺激需求，要么清理库存，16年棚改的初衷也是如此。
棚改的资金驱动在于“货币化安置”，引导住房需求进入市场，消化市场存量，实现去库存。从资金链角度，棚改是把资金发到居民手中，居民再用安置资金在市场上购买商品房，带动开发商库存去化并完成资金链闭环。资金流向路径为：央行-银行-地方政府-棚改居民-开发商。
这一轮收储的不同点在于资金没有经居民之手。在现房收购环节，地方国企直接与开发商开展交易，城投将现房收购后用作保障房，通过租金或销售回款来偿还贷款。资金流向路径为：央行-银行-地方国企-开发商。
之所以跳过居民这一环，一方面是因为当下居民加杠杆的意愿有限，另方面资金给到居民后，买房还是租房的决定权在于居民。如果居民再去买房，则可能重蹈以往的覆辙，且也不利于我国未来实现发展住房租赁市场、提升租金回报的目标。
相比之下，资金给到城投平台，再去定向收购交通区位较好、配套设施齐全的房源，更有助于收购后进行出租。
而5000亿的资金量，其实也不少了。
根据平安证券团队测算：若要实现全国库存去化，让全国现房去化周期回归十年均值，需要资金体量约1.8-3万亿；但若要实现全国35个核心城市90平以下现房，需要资金体量5000-8000亿。
客观而言，核心城市小户型现房用作出租的市场需求要强于大户型，而5000亿的资金或已经能够覆盖这些库存。
