由于物业业务稳定增长，房地产头部公司保利发展上半年营收小幅增长，然而由于权益比例的下降，公司净利润大幅下降超过39%。 二季度经营加速恢复，销售额环比增长75%，市占率小幅提升。
8月19日，保利发展公布2024年上半年财报公告。
1）主要财务数据
营收：2024年上半年公司交付7.3万套，实现营业收入1392.49亿元，同比增长1.66%，二季度销售额1104亿元，环比增长75%，扭转了下滑的趋势。
利润：毛利率16.0%，与2023年全年水平保持一致；受结算权益比下降的影响，归属于上市公司股东的净利润74.2亿元，同比减少39.29%；基本每股收益0.62元，同比减少38.89%。
现金流：经营活动现金流净额-171亿元，较去年同期下降243亿元。现金余额1464亿元，占总资产10%以上。
资产负债率：报告期末，扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22，保持稳健的资产负债结构。
2）股东回报
截至2024年6月30日，公司回购专用证券账户持有回购股份1.05亿股。
签约金额同比下降26.81%，市占率略有提升
上半年，公司实现签约金额1733.36亿元，同比减少26.81%，实现签约面积954.25万平方米，上半年销售权益比77%，较去年提升9个百分点；权益销售金额约1330亿元，较去年同期下降17%，低于全口径销售金额降幅。
保利发展表示，面对市场的快速下行，公司积极调整销售策略，把握二季度以来政策频出、客户来访热情高涨的市场窗口，一方面积极加大推货力度，二季度推货1254亿元，环比一季度增长181%。另一方面，公司根据政策热点，加强综合去化举措。
上半年，公司市场占有率较2023年底提升0.06个百分点至3.68%，其中38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1%。
融资成本下降，整体现金流合理充裕
上半年，保利发展新增融资的平均成本较2023年下降21BP至2.93%；截至6月底，公司有息负债总额3735亿元，综合成本降低至3.31%，较年初下降25BP。
公司融资新增负债938亿元，累计净增有息负债193亿元；同时加大直接融资比重，其中直接融资199亿元，占新增融资的21%。
截至年中，公司一年内到期有息负债占比19.82%，较年初下降0.99个百分点；三年以上到期的有息负债占比33.12%，较年初提升1.52个百分点；直接融资比重提升1.52个百分点至17.82%。截至报告披露日，公司已获批注册100亿元公司债券、推出95亿元向特定对象发行可转换公司债券方案。
上半年，受二季度销售占比高、当期回笼周期短的影响，公司上半年累计实现回笼金额1466亿元，回笼率84.6%，随着银行按揭的持续放款，全年签约回笼率有望稳步提升。报告期末，现金余额1464亿元，占总资产10%以上；并表口径已售待回笼资金（含销项税）1033亿元，整体现金流合理充裕。
报告期末，公司经营活动现金流净额-171亿元，较去年同期下降243亿元，主要因公司购买商品、接受劳务支付现金1062亿元，其中用于支付2023年度拓展项目的土地款366亿元，同比增长160亿元。保利发展表示，预计随着以前年度地价支付完毕，公司经营活动现金流将持续改善。
物业营收、净利增幅均在10%以上
截至报告期末，保利物业合同管理面积9.50亿平方米，在管面积7.57亿平方米；实现营业收入78.71亿元，归母净利润8.46亿元，同比分别提升10.2%、10.8%。
市场化能力不断增强，第三方在管面积达到4.91亿平方米，占比达64.9%，实现第三方物管收入23.18亿元，同比增长17.7%。
其中，公共服务优势进一步加强，公共服务在管面积4.22亿平方米，物业管理收入14.35亿元，同比增长17.2%。在资产经营方面，公司酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等商业经营类资产项目较2023年末新增16个至151个，在管面积新增70万平方米至505万平方米。
