若存量房贷降息,潜在空间几何?

开源证券
若调降存量房贷利率,潜在空间或2倍于2023年9月。

8月金融、通胀、经济、PMI等数据一致体现了当前经济弱修复态势,往后看,9月、10月可能是经济企稳和政策加码的重要观察窗口:一则前期政策效果陆续释放,发改委要求3000亿超长债支持“两新”于8月底前全部下达,政策效果有望体现于9月经济数据;二则新一轮政策窗口趋近,财政已加快发力,央行指出研究储备增量政策、大概率将跟随美联储降息,以及进一步观察会否收储再贷款扩容、中央财政贴息收储、存量房贷降息,必要时可能增发国债(类似2023年10月24日)。

其中,存量房贷降息通过金融机构让利的方式减少了居民偿债负担、变相提高居民可支配收入,若落地则潜在空间和减负效果如何?

(1)首先看2023年9月调降,主要面向存量首套房,央行指出“政策实施首周有98.5%符合条件的存量首套房贷利率完成下调,合计4973万笔、21.7万亿元人民币、平均降幅73BP”,即居民每年减少偿付1584亿元。

(2)其次,若后续予以落实,乐观情形下可能包括两部分调降:一是面向存量非首套房、类似于2023年9月的补降,存量非首套房贷规模约37.8-21.7/98.5%=15.8万亿元,按50-75BP则居民每年减少偿付788-1182亿元;二是2024年5月17日取消房贷利率下限,2024Q2加权平均房贷利率迅速下降24BP,而存量房贷并未享有,该部分若按30-40BP则居民每年减少偿付1134-1515亿元。两者合计对应潜在调降空间1922-2693亿元,占2023年居民可支配收入的0.35%-0.49%。考虑到银行息差压力,实际落地有不及预期的可能性

(3)在《试论地产需求政策的有效性边界》专题中,我们复盘了海外国家金融风险/地产出清的时点,共性在于居民偿债比率收敛于11%-13%的水平,我国同样符合这一规律。往后看,若存量房贷利率下调、央行跟随美联储降息、收储扩容等,该指标有望修复至11%以下,短期地产或有反弹。但核心或在于收入性政策,一定程度上决定了美国地产B浪反弹有韧性、日本没有韧性

本文内容节选自开源证券研究所已发布报告:《人若存量房贷降息,潜在空间或2倍于2023年9月——兼评8月PMI数据》(发布时间:20240831),具体分析内容请详见报告。若因对报告的摘编等产生歧义,应以报告发布当日的完整内容为准。

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