国务院新闻办公室今天上午举行新闻发布会，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会主要负责人介绍了金融支持经济高质量发展有关情况。
总量货币政策上，系列政策包括降低存量房贷利率（平均降幅50bp左右）及统一房贷最低首付比例、下调存款准备金率50bp、下调7天逆回购利率20bp。
结构性工具方面，央行首次创设结构性货币工具支持资本市场发展，包括股票回购增持再贷款和证券、基金、保险公司互换便利。此外，三大部门还就利率曲线指引、房企土地收购、商业银行核心资本增加等政策作出回应。
以下是我们的解读：
存量房贷降息：为什么降？影响多大？
存量房贷利率如何调整？首付比例怎么调？本轮存量房贷利率将被引导下调至新发放房贷利率附近。今年8月新发放个人住房贷款利率约3.35%，根据央行统计，本轮平均降幅在50bp左右。首付比例方面，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%，各地在此基础上因城施策自主确定。
为什么继去年8月底后再度给存量房贷降息？居民部门融资成本偏高，延续去杠杆态势。当前AA+企业发债利率已经降至2.5%以内，3年期债券利率2.20%，5年期利率2.29%，已经到了历史低位区间。考虑到金融机构的稳健持续经营，以及防范金融风险，企业部门的融资利率下降的空间已经相对有限。
而目前框架下，居民债务仍具有较强的“刚兑”性质，而且这种“刚兑”性和抵押资产价格变化相关度较低，所以居民房贷违约风险很低。对于资质较好的主体，应可以享受更低的利率。当前新投放的居民房贷加权平均利率为3.35%，存量房贷利率水平还要更高，而当前20年和30年期国开债利率已经降至2.4%以内。
考虑到居民对未来房价的预期，房贷的实际利率可能更高，因此居民提前还贷的趋势还在继续，尤其是存量房贷利率有比较大的调整空间。
另一方面，在今年5月17日之后，各地普遍取消了个人住房贷款利率下限，推动了新发放房贷利率进一步下降。这使得近几个月，存量房贷和新发放房贷的利差明显增大，也助推了“提前还贷”压力的增加。
存量房贷降息作用有多大？理论上有助于提振居民消费表现。根据测算，按照商贷额度100万元、贷款30年的还贷方式，平均每月月供将减少280元，能够释放居民消费潜力。不过，在居民对中长期就业和收入预期偏弱的背景下，可能对消费的实际支撑效果也较为有限。去年存量房贷利率下调后，9月之后的社消零售年化增速并没有受到直接提振，反而出现增速的接连回落。
对银行来说，或可以缓解居民提前还贷的趋势，减轻还贷对利息收入的影响。同样参考去年8月底的利率调整，根据《中国区域金融运行报告（2024）》，9-12月，房贷月均提前还款金额较政策出台前（2023年8月）下降10.5%，月均提前还贷规模依然接近3900亿元水平（同期居民月均新增中长贷2500亿元），效果并不显著。
这或还是源于居民仍面临“高收益资产荒”，资产负债利率倒挂继续推动居民提前还贷去杠杆。本轮调降后，居民存量和新发放房贷的平均利率约降至3.4%左右，相比于大部分居民资产端收益率仍偏高，我们认为，居民提前还贷的压力预计有所缓解，但趋势将延续。
降准降息开启，稳健宽松周期继续
如何看待政策利率和存款准备金率双降？央行表示，将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元；下调7天逆回购操作利率0.2个百分点，从目前的1.7%降为1.5%。这预计将带动MLF利率下调约0.3个百分点，预计LPR和存款利率也将随之下行0.2-0.25个百分点。
虽然我国长期经济的增长潜力较大，但短期来看，金融、经济数据均偏弱，指向短期经济内生动力有待提振，政策稳增长诉求提升。7天逆回购利率作为主要的政策利率，在7月下调10bp后时隔两月再度下调，而且幅度达到20bp，上一次调整幅度超过10bp还是在2020年疫情的时候，体现了央行货币政策逆周期发力的决心。
而且年内降准的步幅也不小，考虑今年2月50bp的降准，全年降准幅度累计达到100bp，而且央行表示，在年底之前，根据情况可能将存款准备金率进一步再下调0.25到0.5个百分点。我们认为，本轮降息降准双双以较大步幅落地，有助于进一步降低融资成本、稳定信用，托底经济表现。
另一方面，本轮双降配合存量房贷降息进行，也有助于稳定银行净息差。去年8月底，央行就进行过一轮存量房贷利率下调。此后银行净息差进一步压缩，到今年Q2末，商业银行净息差已经降至1.54%，同比下降20bp。存量房贷再降息将继续减少银行利息收入，因此，政策利率和存款准备金率双降也有助于同步给银行负债端降成本，稳定银行净息差水平。
四季度MLF到期量合计3.69万亿，50bp降准能够对冲接下来将大量到期的MLF，在补充流动性的同时，帮助降低银行资金成本。而逆回购利率和存款利率的下降则能更直接更高效地为银行负债端降成本。
地产和资本市场政策解读
其他地产政策方面，央行行长潘功胜表示，将延长“金融16条”、经营性物业贷款两项政策的期限；将支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地。同时，央行将优化保障性住房再贷款政策，此前创设的3000亿元保障性住房再贷款中的央行资金支持比例将由60%提高至100%。
我们认为，政策将继续助力稳定和促进房地产市场健康发展，不过和之前的保交楼、城中村改造类似，地产托底政策的效果，关键是看财政政策投入的力度有多大。
同时，央行首次创设结构性货币工具支持资本市场发展，包括股票回购增持再贷款和证券、基金、保险公司互换便利。再贷款意在引导商业银行向上市公司和主要股东提供贷款，用于回购增持上市公司股票，首期是3000亿元。
证券、基金、保险公司互换便利，主要支持符合条件的证券、基金、保险公司使用自身拥有的债券、股票ETF、沪深300成份股作为抵押，从中央银行换入国债、央行票据等高流动性资产。这项政策将大幅提升相关机构的资金获取和股票增持。首期互换便利操作规模5000亿元。我们认为，央行首次创设结构性工具支持股票市场，有助于为市场带来“活水”、稳定股市、提振信心。具体效果或有待继续观察。
还有哪些政策可以期待？政策暖风会继续
未来还有什么政策可以期待？我们认为，当前经济稳增长压力下，各方面政策加码仍值得期待，暖风继续。
货币方面，我们认为，宽松周期仍将继续。央行表示，本轮调整后银行的平均存款准备金率降至6.6%，和海外主要央行比还是有一定空间的。在年底之前，根据情况可能将存款准备金率进一步再下调0.25到0.5个百分点。另外，在降息降准的支持下，预计近月的LPR和存款利率也将跟随下调约0.2-0.25个百分点。
房地产方面，为了托底房地产市场，除了房贷利率下调以外，部分核心一线城市也可能进一步放开限制措施、优化调整地产政策，以期提振地产销售表现。此外，当前财政政策进一步发力的必要性明显增强，包括加快财政支出、发债进度，适度提高赤字率等都有可能，可以继续观察后续增量政策的推进。
本文作者：应镓娴、梁中华，来源：海通证券研究所，原文标题：《宏观政策：暖风会持续（海通宏观 应镓娴、梁中华）》
