周四，根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，美国10月成屋销售超预期，环比涨幅创今年初以来最大。在按揭贷款利率处于阶段性低点之际，买房人趁机入市，令成屋销售摆脱了之前一个月创下的2010年后期以来最疲软的态势。
美国10月成屋销售总数年化396万户，预期395万户，前值384万户。10月成屋销售总数环比涨3.4%，创今年2月以来最大增幅，预期涨2.9%，前值为环比跌1%。据财经金融博客Zerohedge统计，10月成屋销售同比上涨2.9%，录得2021年7月以来首次的同比上涨。
过去两年，美国成屋市场的销售基本停滞不前。一个主要原因是所谓的锁定效应，即房主不愿挂牌出售房屋、放弃较低的按揭贷款利率。尽管10月成屋销售有所回升，但美国房地产市场的销售仍因按揭贷款利率高企和库存有限而处于困境。
库存紧张导致房屋价格居高不下，当前的美国房价令住房市场成为有史以来最难负担的之一。10月的房屋中位销售价格较上年同期上涨4%，至40.72万美元，为10月份同期的历史最高水平。
当前美国二手房的价格正在迅速赶上新房的价格。根据彭博分析师的报告，新房的溢价已降至历史最低水平，仅为1%。这部分原因是二手房价格上涨速度快于新房，此外，房屋建筑商通过提供价格较低、户型较小的房屋以及增加销售激励措施，缓解买家的支付负担。
10月成屋库存为137万套，较上年同期增长19.1%。不过，当前房屋的供应量仍低于新冠疫情前的水平。按照目前的销售速度计算，需要约4.2个月的时间消耗掉市场上的供应量，不过仍低于5个月的库销比，表明虽然库存持续上涨，但整体来看市场供应仍偏紧张。尽管如此，库存增加表明，越来越多的房主开始接受按揭贷款利率约为6%-7%的新常态，并将房屋挂牌出售。
NAR的数据还显示：
- 10月有59%的售出房屋在市场上待售时间不到一个月，而9月时这一比例为57%。房屋在市场上待售时间平均为29天，9月时为28天。
- 10月有19%的房屋以高于标价的价格售出。
- 首次购房者占销售的27%，低于一年前的28%，处于历史低位。历史上，首次购房者一般占市场的40%左右，这表示许多美国人被挤出市场的负担能力挑战。
- 全现金买家的比例从2023年10月的29%回落至27%，不过在历史上仍然处于很高水平。
- 分地区来看，美国四个地区的成屋销售均有所增加，其中中西部地区增长了6.7%。
NAR首席经济学家Lawrence Yun表示：
房屋销售下滑的最糟糕时期可能已经过去，库存增加将带来更多交易。就业岗位增加和美国经济持续增长，似乎是有保证的，这将导致住房需求增长。
然而对于大多数首次购房者来说，按揭贷款融资至关重要。尽管按揭贷款利率仍然居高不下，但预计会趋于稳定。
我们仍然需要额外30%的库存，才能让我们恢复到疫情之前的状态。
成屋销售约占美国房地产市场销售量的90%，在过户时计算。通常在过户前的一两个月，签订合同，因此10月份的销售数据主要反映了9月和8月的购买决定。
按揭贷款利率在9月一度跌至两年来的最低点，但随后的就业市场、通胀数据、特朗普当选总统，均增强了人们对美联储将采取更渐进的方式降息的预期，按揭贷款利率已自9月低点显著回升。当前住房融资成本已升至接近7%的高位。
下图为美国房贷利率和成屋销售的走势图，二者高度相关：
展望未来，11月的成屋销售可能反映了飓风海伦和米尔顿的影响，这两场飓风影响了美国最大的房屋销售地区南部部分地区。
下周二，美国政府将公布10月新屋销售数据，该数据基于合同签署情况计算，这被认为是美国房地产市场的领先指标。
