近2月京沪深市场高热对哪些二手新挂牌卖家触动大？

上海当前新增挂牌量仍小于成交规模，短期内二手房市场热度有望延续；深圳震荡行情；北京二手房市场热度大概率稳中有降。

9·26新政已过两个月有余，核心城市二手房成交创下2021年以来次高（仅低于去年3月），但与此同时，新增挂牌量也稳步增长，尤其是京沪深二手房市场供需两热，究竟新政后京沪深市场高热对哪类二手房业主触动最大？这些新增挂牌量是刺激了二手房市场成交再创新高，还是增加了潜在库存？

带着这样的疑问，我们统计了2024年10月1日-2024年12月8日期间京沪深新增挂牌的9万余套房源明细数据，通过解析新增挂牌区域、面积段、房龄、单价段、总价段等结构数据，对以上问题进行一一解析。

新政前后北京、上海、深圳3城二手房新增挂牌量有了稳步增长，不过步入11月以来呈现出走低态势，增长动能显著放缓：据CRIC监测数据，930新政后首月（2024年10月）京沪深新增挂牌量较9月环比分别上涨10%、25%和35%；而后11月-12月，京沪新增挂牌量较9月呈现递减态势，而深圳12月前8日日均新增挂牌量较9月日均显著下挫23%。

从房龄来看，京沪深均已10-20年次新房为挂牌主力，占比分别为47%、33%和34%，50年以上老旧房源占比可忽略不计。值得关注的是，深圳10年以内房源挂牌量也达到了32%。

从区域来看，新增挂牌房源主要集中在城市次核心区，即区位价值中等片区，北京朝阳区、上海浦东区、深圳龙岗区新增挂牌量占比均在2成以上。而城市外围远郊片区新增挂牌量累计占比均不超过5%，典型代表为北京延庆区、平谷区和密云区；上海金山区、崇明区；深圳坪山区、光明区和大鹏新区。

从单价段和总价段来看，以单价3-8万元/平，总价100-500万元/套为主，主要对标为刚需刚改客群。

从单价段来看，京沪深二手房业主新增房源挂牌单价集中在3-8万元/平，累计占比均在6成以上。京沪主力为3-5万元/平，占比分别为33%和35%；深圳主力为5-8万元/平，占比达到了38%。

从总价段来看，京沪深二手房业主新增房源挂牌总价集中在100-500万元/套，累计占比集中在6成左右。京深主力为300-500万元/套，占比分别为31%和33%；上海主力为100-300万元/平，占比达到了39%。

若要看新增挂牌房源是否适销对路，我们依据京沪深2024年10-11月二手房分面积段和分区域成交套数进行了匹配，可以看出，（1）京沪大面积段供过于求，卖家急于出手心态显著，而买家反响平平；北京小面积段基本可保持供求持稳，上海甚至出现供不应求的情况；（2）深圳则刚好相反，挂牌去化压力较大的主要集中在120平以内的中小面积段，大面积段可维持供求平衡。

以上海为例，结合区域具体分析，黄浦、长宁存在前期大量的“老破大”房源，一方面因地段相对核心，单价居高不下，加之面积较大造就高总价；另一方面，同等总价段高端客户更倾向于新房市场，加之今年上海核心区域豪宅新盘供应大爆发，以此也分流了新房市场热度。

细化到单项目来看，上海、深圳部分刚需刚改二手住宅小区供需两热，典型代表为上海普陀区中远两湾城，松江区保利西子湾、浦东区艺泰安邦，深圳龙岗区锦荟PARK、麓园；罗湖区悦峰华府、龙华区龙光玖钻等项目，10-11月成交套数显著高于新增挂牌量，成交活跃度较高。