房价真相：为什么真正击穿市场的是“最不理性的人”？【房地产大师课·序言1】

华尔街见闻的朋友们大家好，我是易居的刘晨光，欢迎来到我的大师课《房价的真相》。

本次课程非常荣幸能和大家共同探讨“房价的真相和不理性”这一话题。在正式分享之前，我想先提几点需要注意的地方。

首先，我从事房地产行业近20年，完整地经历了一个房地产市场周期，从市场的底部起步，攀升至巅峰，又目睹了破灭的全过程。不过，我主要专注于B端业务，也就是面向开发商、地方政府和金融企业。因此，我的观点和分析往往带有B端的视角。

学习本专辑的用户可能大部分是投资者或自用者，观念上可能存在一定偏差。所以，我会尽力融入C端视角，但同时也希望各位能够以辩证思维来对待，毕竟B端和C端的视角确实存在差异。

其次，我自己也有炒股和买房的经历，有赢有亏，一直处于不断进步的过程中，甚至会不断质疑、否定过去的自己，其实是一个不断进化的过程，所以今天分享的很多观点也是抛砖引玉。

再者，房地产行业很容易出现信息不对称的情况。比如，很多成交量数据在一定程度上受制于供给。房地产市场天然难以实现供求平衡，经济学中“供求决定价格”的理论在房地产领域很难成立。房地产具有高度的不可迁移性，而且人们一旦有了资金，往往倾向于从经济欠发达地区流向经济发达地区。这些经济发达地区在过去100年里变化不大，大家都想往这些地方聚集，但这些地方在过去100年里可能都没有产生有效的供给，这就导致很多数据并不真实。

此外，媒体往往过分强调热点。一个热点出现后，虽然每个媒体只关注一次，但当100个媒体都关注时，就会形成100次曝光。如果你关注的不是单一媒体，而是大量媒体，就容易被海量信息所误导，以为这些信息就是全部。但实际上这只是其中的一个点，大部分的长尾效应你是看不到的。

还有，很多规划可能是政府想让你看到什么，或想实现什么目的，就会把一个地方包装得特别好，让你的世界观和价值判断发生偏差——其实这都只是政府想让你看到的。所以，我认为我们看到的数据、信息、成功案例以及规划，大多都是“偏差的产物”或“幸存者偏差的产物”。

此外，就我平时接触的很多知名企业家而言，当他们不缺钱时，往往比较低调。而当他们需要资金时，情况就会发生变化。比如我去企业考察，如果在餐厅吃饭时，企业的招待规格很高，所有人身着制服，且送的礼物都是定制的，那么这家企业很可能依赖融资。所以，当看到有企业家传授经验时，或许他只是想进一步融资，他分享的经验可能只是他对外宣传的一部分，并不能代表市场的全部。如果把他的经验当作市场的全部，本身就是一种偏差。

由于这些偏差无时无刻存在且难以避免，这就导致我们看到的很多结论都只是初步的，是为进一步深入思考提供出发点的。在这个过程中，我们需要进行更深度的思考，甚至是反人性的思考。

过去两年，房地产负面信息和情绪较多，但时至今日，房地产未来发展的讨论其实也从未停止。我们先看两个东西，第一个标题叫“比感知更具韧性的市场”，这里说的是全国一手加二手的大致成交情况。不过，取样时选取的是主要监测城市，这些城市基本涵盖了房地产最活跃的区域。

从数据来看，2021年7月房地产出现崩塌。从2021-2024年连续跌了三年，2024年新房成交量相当于2021年的41%。但如果把新房和二手房加起来看，房地产在2021年跌了一次后，从2022年到2024年一直保持稳定，总量基本维持在一年14-15亿平方米。新房成交量虽然连续下跌，但二手房成交量弥补了新房的缺口，使得总需求在2021年跳了一次水。

根据当下的测算，若不考虑过多的投资需求，未来房地产的总体需求量是相对恒定的。不过，一旦周期恢复，需求量肯定会有所上升，但具体能上升多少我们难以精确测定。

从社会层面来看，尽管大家对房地产行业有各种做空行为或负面描述，但房地产的总量平衡是非常客观、坚定且坚实的。在我国，房屋的换手率基本维持在2%左右，即每年大约有2%的房子会进行交易。

然而，这里存在一个关键问题：如果换手率保持在2%，市场成交是稳定的。但如果某一年市场上有3%的人想卖房，那么房价就极有可能出现崩塌，不仅仅打99折或98折。因为只要出现边际量卖不出去，边际价格就由最不理性的人说了算。比如，有人因为孩子住院、炒股等急需用钱，不惜跌10-20个点来卖房，那么价格就会被它主导——这就是房地产的一个重要特点。

从空间角度来看，情况也类似。以一个小区为例，假设小区有500套房，每年稳定成交20套是没有问题的。但如果出现40套房子同时抛售，价格就很难维持，因为价格完全取决于最不理性的人的出货水平。所以，房地产既有韧性，又带有一些感性因素。