5月7日，在国新办举行的新闻发布会上，中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证券监督管理委员会负责人介绍“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”有关情况，其中，“稳楼市”再次成为关键词。
除了降息降准、下调个人住房公积金贷款利率外，“加快完善与房地产发展新模式相匹配的系列融资制度”这一新提法，也给市场留下更多配套政策出台的想象空间。
在今天的发布会上，金融监管总局局长李云泽透露：“下一步，金融监管总局将加快完善与房地产发展新模式相匹配的系列融资制度，包括房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法，指导金融机构继续保持房地产融资稳定，有效满足刚性和改善性住房需求，强化对高品质住房的资金供给，助力持续巩固房地产市场稳定态势。”
推进房地产发展新模式需相应融资制度支持
今天，在国新办举行的新闻发布会上，李云泽提到的“加快完善与房地产发展新模式相匹配的系列融资制度”，是今年关于房地产政策的又一项重磅表述。
其实，今年3月13日，国家金融监督管理总局党委召开扩大会议时已经表示，持续推进城市房地产融资协调机制扩围增效，坚决做好保交房工作；加快制定出台与房地产发展新模式相适应的融资制度。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称：“此次发布会，不仅有传统的如降准降息等金融纾困政策，也有新的金融模式。毕竟，各界普遍认为，单纯靠传统政策纾困，很难稳定市场，政策效应衰减很明显。因此，推进房地产发展新模式，也需要新的金融支持模式。”
中指研究院政策研究总监陈文静认为，加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，意味着未来更多配套政策将不断落地，针对企业端、个人端的贷款支持将不断加大。预计未来房地产项目融资“白名单”政策将继续完善，促进资金实质性落位，改善企业资金面，在持续巩固房地产稳定态势上发挥更大作用。
现房销售、存量盘活、好房子等将优先获得融资支持
那么，“加快完善与房地产发展新模式相匹配的系列融资制度”，将涉及哪些层面？在业内人士看来，现房销售、城市更新、存量盘活、租购并举将成为融资制度重点支持领域。
推进现房销售是房地产发展新模式中的重要一环。对此，李宇嘉认为：“房地产开发方面，一直倡导现房开发，但现房开发周期长、资金需求大，对冲市场波动的难度大，需要金融支持，以提振市场愿意参与现房开发的积极性。另外就是以夯实项目公司法人实体地位、资金封闭运转为特点的白名单模式。同时，也要做好股东出资、债券融资、信贷融资的全口径监管。”
“存量盘活也需要金融支持。过去存量盘活就是大拆大建，靠土地和商品房回笼资金来偿还贷款。未来，包括存量土地收储，存量项目统购统租、改变功能、完善配套等，这些更新不再是单一房地产开发，而是与片区消费提振、功能完善、人口集聚等相关改进形成协同。”李宇嘉进一步表示。
此外，建立租购并举的住房制度也是房地产发展新模式的重要内容，李宇嘉补充表示：“租购并举是未来住房需求的主体，从租赁投资主体来看，需要以租赁收入、社区运营收入现金流为支撑来融资。对租客来讲，需要租赁消费贷。但这些都无法拿不动产来抵押，需要创新贷款审批投放和风控，需要创新现金流支撑的证券化融资。”
“建立普惠性的住房金融体系也将是房地产金融制度的完善方向。”李宇嘉表示，未来“市场+保障”体系有望进一步完善，为低收入群体提供除住房公积金以外的更多住房金融支持。
值得注意的是，未来融资制度还会和“好房子”挂钩。陈文静认为，本次发布会再次强调要“强化对高品质住房的资金供给”，预计一方面将增加对企业端的资金支持，助推高品质住房的供给量增加；另一方面与高品质住房需求配套的资金优惠政策也有望逐步落地，供需两端持续发力，共同促进改善性住房需求释放。
上海易居房地产研究院副院长严跃进也认为，房地产发展新模式中，最受关注的就是“好房子”建设、新住房项目规范的落地，今日发布会透露的信息，意味着该领域后续会有较好的金融支持。同时，现房销售也是各地持续推进的工作，这种模式对资金要求更高，如果后续有配套政策出台，有助于新模式更好地推进和普及。此外，城中村改造、存量土地收储等工作，也有望得到更好的金融支持。
有房企人士建议探索“主体白名单”机制
事实上，继2022年7月28日中共中央政治局召开会议明确提出“保交楼”后，相关金融支持政策不断加码：“保交楼”专项借款及配套融资、房地产融资协调机制、“保交楼”贷款支持计划等政策性金融工具加速落地；信贷、债券、股权融资（业内称为“三支箭”）等针对房企融资的支持政策密集推出……
在今天的发布会上，李云泽表示，金融监管总局扎实推动城市房地产融资协调机制扩围增效，支持打赢“保交房”攻坚战。目前商业银行审批通过的“白名单”贷款增至6.7万亿，支持了1600多万套住宅的建设和交付，有力保障了广大购房人的合法权益，为房地产市场止跌回稳提供了重要支撑。
随着一系列政策落地，李云泽表示，房地产市场的积极变化，在今年一季度的信贷数据上也有所体现。今年一季度，房地产贷款余额增加7500多亿元，其中新增个人住房贷款创2022年以来单季最大的增幅，住房租赁贷款同比增长28%。
对于未来进一步支持房企融资，一名来自出险房企的内部人士向记者表示：“站在出险房企角度来说，纯增量的信用融资估计很难，未来是否可以探索从‘项目白名单’推进到‘主体白名单’机制。比如，针对白名单企业，成立专项贷款支持计划，以及对白名单民企给予存量融资及定向融资支持。”
具体来看，该房地产人士建议：“建立经营性物业白名单机制，允许白名单机制内物业，在资产评估价值覆盖贷款的基础上增量审批；此外，对于银行在信用债、CMBS投资等存量融资，比照对开发贷和信托融资的处理办法，允许存量融资合理展期、调整还款安排等。”
本文来源：新京报，原文标题：《房地产系列融资制度呼之欲出 或向现房销售、“好房子”倾斜》
