作者 | 周智宇
编辑 | 张晓玲
地产黄金时代，闽系房企是其中最耀眼的存在，黑马频出。随着房地产行业进入新周期，昔日高歌猛进的闽系房企，正经历一场生死攸关的蜕变。
就在上周，旭辉宣布债权人已可以就境外重组方案投票。下月末，香港高等法院就将对其境外债重组方案启动核准聆讯。这场历时近900天的自救行动终于迎来关键性突破。
5月12日，旭辉控股召开境外债务重组债权人说明会。一开场，旭辉控股董事局主席林中便向投资者致歉，称过去在规模扩张中未能把控好风险，让企业陷入困境。
不过林中相信，民企如劲草，野火烧不尽，春风吹又生。
如今的旭辉正处于爬坡过坎的关键时刻，接下来旭辉要逐步迈过修复资产负债表、修复信用、审慎拓展恢复投资、恢复盈利、恢复分红五道坎，成为闽系房企在地产新时代的突围样本。
化债
完成境内外信用债重组，是旭辉活下去的关键前提。自2022年11月启动境外债务重组以来，旭辉的每一步都走得如履薄冰。去年初，旭辉首次披露了境外债重组方案，随后又多次修改方案。
按照最新的方案，旭辉计划对总计本金68亿美元，包括12笔高级债、永续债和可转债，以及13笔境外贷款重组。从“短端削债，中端转股，长端保本降息”的框架，提供了五大类选项。新票据或贷款利率低至1.00%-2.75%，最长期限可延长至9年。
旭辉控股CFO杨欣称，这个框架下，能够力求在保障债权人利益的同时，为公司争取喘息空间。
境外方案中，约90%的债权人已签署重组支持协议（RSA），提供的选项包括债转股、零息债券置换及长期票据等，其中债转股选项不设规模上限，意在将债权人转化为股东，绑定长期利益。
杨欣表示，旭辉当前境内外信用债占比70%，境外主流选项是债转股，境内主流选项是以资抵债，预计在完成境内和境外大重组后，信用债规模将缩减50%以上至300亿内，存量债务久期延至9-10年，利率也将下调至可承受的水平。
除了70%的信用债以外，旭辉还剩余抵押类有息负债规模约260亿元，三分之一为依托存量商业地产项目获取的经营物业贷款，剩余三分之二以住宅项目开发贷为主。未来债务清偿规划中，大部分项目开发贷将跟随项目销售和交付实现自然清偿；剩余部分计划通过优化商业项目运营效率以提升资产估值水平（LTV）。
通过境内外大重组，旭辉有息负债的绝对值将大幅下降，久期和利率都会有显著的改善；同时，削债的部分预计都会逐步增厚旭辉净资产。
杨欣表示，此消彼长之下，旭辉的净负债率也将快速回归健康水平，帮助公司早日恢复正常经营。
杨欣透露，境外重组已取得重大进展，境内债重组也正积极推进百亿公司债整体重组。并且，已有欧洲价值型基金明确全额转股意向，看好转股带来的估值修复与行业复苏双重利好。
财报数据显示，截至2024年末，其有息负债规模降至866亿元，较峰值压缩超30%。截至2024年末，旭辉权益后货值仍达1300亿元，资产覆盖负债的基础尚存。另外保有约460亿估值的持有物业资产，2024年贡献近18亿租金，增长约10%。这一结构性特征，为债务重组提供了谈判空间。
如若顺利推进，旭辉的境外重组方案也能够让债权人利益，与旭辉命运深度绑定。尤其是债转股选项，既考验债权人对旭辉管理层的信任，也暗含对房地产周期触底的判断。
重生
债务重组后，旭辉如何站起来？真正的挑战在于如何利用“轻装上阵”的窗口期，完成转型。
林中表示，旭辉会坚决摒弃"三高"模式，转向"低负债、轻资产、高质量"发展路径。
旭辉的“轻资产化”路径已清晰可见：460亿元的商业资产、去年18亿的租金收入构成稳定现金流；开发业务收缩至核心城市，精准把握城市分化中的结构性机遇；资管板块则对标铁狮门、黑石，通过双GP模式隔离风险，以小股投资撬动资产运营。
为了适应传统开发模式失效的行业现实，旭辉确立了五大核心战略。深耕战略，聚焦有效需求和优势区域，提高市场占有率；精品战略，以打造改善精品为产品主要方向，满足消费者对品质生活的追求；四好战略，打造“好房子-好服务-好社区-好生活”价值链条，提升客户满意度；竞争致胜战略，通过“2070工程”（溢价20%/去化70%）和“3500工程”，以精益管理和AI思维进行业务重构，实现全流程再造和供应链重塑；稳健经营战略，重质轻速，效益优先，确保企业发展的稳定性。
同时，旭辉全面升级财务风控体系。深刻反思过去的模式和理念，建立更严格的财务红线体系，强化周期应对能力，保障公司未来三十年跨周期发展。
此外，旭辉还保留了“三全”核心能力。全链条赋能，25年的经验沉淀形成了标准化产品体系与整建制团队，覆盖募、投、建、管、退全周期开发能力；全业态运营和协同能力，整合物业、长租、商业等多业态运营经验，形成差异化竞争力，旗下永升服务位列行业TOP9，瓴寓管理规模位居行业TOP4；全国化网络，深度布局长三角等经济圈，依托属地化资源实现多业态布局。
从活下来到彻底站起来，旭辉接下来还有诸多坎需要迈过。不过虽然前路充满荆棘，但旭辉管理团队斗志昂扬。
林中表示，永不言败是他的座右铭，旭辉优秀的团队是他的底气。他对旭辉的长期发展前景充满信心，坚定看好公司股票的投资价值。旭辉将以刀刃向内的勇气推进改革，以二次创业的精神拥抱变化。
“道阻且长，行则必至。”林中的结语，既是对债权人的承诺，亦是对行业的喊话。
林中那句“永不言败是我的座右铭”，不仅是闽商精神的写照，更暗含一个时代的告别与另一个时代的开启。债务重组的终章尚未落笔，但可以肯定的是，能够活下来的企业，必将是那些敢于刮骨疗毒、重构生存逻辑的“新物种”。
“活下去”从来不是终点，而是“站起来”的起点。旭辉的努力突围，正是中国房地产行业“凤凰涅槃”的缩影。
