2025年，城市更新正以全新的逻辑推开：当增量扩张的空间见顶，存量改造的命题浮出水面。中央最新定调“建设好房子”，不是多盖房子，而是把老房子、旧房子、城中村也变成好房子——这是一场从“规模竞赛”到“品质革命”的深层转向。
东北证券最新报告指出，当前中国城市更新正在经历重大转型，从外延扩张转向内涵提升，强调存量改造利用而非大拆大建，目标是打造宜居、韧性、智慧城市。大范围棚改难言重启，资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目或仅存在于少数核心城市核心区域。2025年已下达800亿元中央预算内投资用于城市更新专项，全国已有310多个城市完成专项规划编制。
城市更新政策定调: 改造利用替代大拆大建
报告指出，新一轮城市更新明确转向内涵提升模式，存量上注重改造利用（而非大拆大建），打造宜居、韧性、智慧城市。
增量方面，中央强调"建设好房子"，重点打造安全、舒适、绿色、智慧的高品质住宅；
存量方面，政策要求加强既有建筑改造利用，将老旧房屋改造成优质住宅，同时《关于持续推进城市更新行动的意见》明确摒弃大拆大建，转向"改造利用为主"。
目标上，政策以打造"宜居、韧性、智慧城市"为核心，注重补齐基础设施短板、修复生态系统和保护历史文脉。
时间维度上，《意见》设定到2030年城市更新行动取得重要进展，标志着这是一项长期战略。
新旧模式转型: 从增量扩张到存量激活
当前城市更新与过去棚改模式存在本质区别，前者强调存量激活，后者关注增量扩张。
上轮棚改伴随着房价上涨预期、土地财政依赖度高、房企扩表拿地激进、三四线城市库存绝对量高企等背景，而如今房价暂未完全企稳、地方财政收入更加多元、房企拿地聚焦核心城市回归理性、供应大幅收缩库存绝对量显著下滑。在此背景之下， 过往以棚改为主的增量扩张式城市更新已不在适用。
开发方式上：聚焦既有建筑改造利用，不搞大拆大建；
核心目标上：促进城市结构优化，打造宜居韧性、智慧城市；
用地特征上：推动土地混合开发利用和用途依法合理转换，回收闲置用 地等方式盘活利用存量低效用地；
文化处理上：坚持保护第一、应保尽保；
资金来源上：正在创新形成政府引导、市场运作、公众参与的多元实施模式。
全国城市更新实施进展
根据报告，城市更新已进入规模化实施阶段，呈现三方面进展：
规划全覆盖：310多个城市已完成专项规划编制，297个地级市全面开展城市体检，精准定位设施缺口和安全隐患，建立"规划-片区策划-项目方案"三级实施体系。
城市覆盖扩大：2024年首批确定15个城市启动实施城市更新行动，2025年住建部和财政部又选拔第二批20个城市。未来几年中央财政计划补助超200亿元支持名单城市完善基础设施短板。
资金保障充足：通过"两重"建设安排2025年超长期特别国债1350亿元，支持各地建设改造城市燃气、排水、供水、供热等地下管网约14.8万公里。此外，2025年国家发改委下达中央预算内投资城市更新专项800亿元。
城中村改造前景：大范围棚改难言重启
东北证券认为，城中村改造呈现“范围收缩、模式分化”趋势。大范围棚改难言重启，主要原因包括：
规模受限：基本面变化和政策明确反对大拆大建，近期《求是网》也强调城市更新不是“建新”和大拆大建。
项目筛选严格：政策明确优先实施“群众改造意愿强烈、城市资金能平衡、征收补偿方案成熟”的城中村改造项目。在房价尚未完全企稳背景下，符合条件的项目可能仅存在于少数核心城市核心区域（如上海地铁沿线）。
土地供应限制：棚改模式难以规避宅地再次出让（为达到资金平衡，往往需开发高容积率产品），与严控增量的政策导向不符。多数项目将以“整治提升”或“拆整结合”（部分保留修缮）为主。
