财报要点总结
• 业绩表现：营收475.7亿元(+34.6%)，但毛利率降至10.6%(-3.1百分点)，权益持有人应占盈利13.7亿元(-25.2%) • 销售情况：合同销售615.0亿元(+11.0%)，完成全年目标51.0%，销售均价显著上升42.7%至每平方米4.21万元 • 土地储备：新增13幅土地共148万平方米，总土储2,043万平方米，94%位于一二线城市 • 财务健康：现金446.4亿元，"三道红线"保持绿档，获标普BBB-投资级评级，加权平均借贷利率降至3.16% • 盈利能力：核心净利润15.2亿元(-12.7%)，每股基本盈利0.3403元，宣派中期股息每股0.166港元 • 关注要点：营收增长主要靠量价提升，但盈利能力下滑，需关注未来去库存进展和市场复苏节奏
越秀地产中期业绩：量增价升背后的盈利压力
营收大涨三成，但利润率持续承压
越秀地产(00123)交出了一份典型的"增收不增利"中期答卷。营业收入475.7亿元，同比大增34.6%，这个数字看似亮眼，但细究其背后的驱动因素，更多是依靠销售量价的提升。毛利率却从13.7%跌至10.6%，下降了3.1个百分点，这意味着公司在激烈的市场竞争中不得不以更低的利润率换取销售规模。
更令人关注的是，权益持有人应占盈利仅13.7亿元，同比下滑25.2%。尽管公司强调核心净利润15.2亿元"仅"下降12.7%，但这种盈利能力的持续恶化，反映出房地产行业深度调整期的现实困境。
销售数据的"结构性亮点"
在整体低迷的市场环境下，越秀地产的销售表现算是可圈可点。合同销售615.0亿元，同比增长11.0%，在克而瑞统计中保持全国前8的排名，在广州、北京、上海等核心城市表现尤为突出。
值得注意的是，销售均价从2.95万元/平方米大幅跃升至4.21万元/平方米，涨幅达42.7%。这一方面说明公司聚焦高价值项目的策略奏效，另一方面也暴露了在市场承压下，房企不得不通过高价项目来维持业绩的无奈。
土地投资：精准还是被迫？
上半年新增13幅土地，总建筑面积148万平方米，全部位于一二线城市。管理层将此解读为"精准投资策略"，但在当前市场环境下，这更像是被动选择——三四线城市风险过高，只能在相对安全的核心城市寻找机会。
截至6月末，总土地储备2,043万平方米，94%分布在一二线城市，这确实为公司提供了相对的安全边际，但也意味着更高的土地成本和激烈的竞争。
财务状况：稳健中的隐忧
财务数据看似健康：现金及银行结余446.4亿元，"三道红线"保持绿档，获得标普BBB-投资级评级。加权平均借贷利率下降41个基点至3.16%，融资成本控制得当。
但需要关注的是，已售未入账销售金额1,490.3亿元，较年初下降12.4%，这个"安全垫"在逐步收窄。同时，未来一年到期借贷占比24%，虽然不算很高，但在当前现金流压力下仍需密切关注。
展望：筑底还是继续寻底？
管理层对下半年保持相对乐观，强调要"全力以赴完成年度销售目标"。但从上半年51%的目标完成率来看，下半年压力依然巨大。
房地产市场正处于"结构性修复、边际改善"阶段，但这种改善更多体现在政策层面而非市场基本面。对于越秀地产这样的国企背景房企，虽然融资和土地获取相对有优势，但在整体市场承压的大环境下，如何在维持规模的同时改善盈利能力，将是持续的挑战。
中期股息每股0.166港元，派息率约占核心净利润的40%，体现了管理层对现金流的审慎态度。在当前环境下，保持适度的分红政策既能回报股东，又能保留足够的现金缓冲，算是相对稳妥的选择。