仲量联行最新数据显示，2025年上半年日本房地产投资额达3.19万亿日元，同比增长22%，创下自2007年开始统计以来的上半年历史新高。东京以160亿美元的投资额位居全球城市首位，超越纽约和达拉斯。
据日经新闻，海外投资者成为推动日本地产增长的主要力量。上半年海外资本对日本房地产的投资额激增至3.7倍，达到1.09万亿日元，占整体投资额的34%。低利率环境和租金上涨预期进一步刺激了投资者对东京都心写字楼的需求。
美国投资巨头黑石集团2月以约4000亿日元收购东京花园露台纪尾井町，成为大型海外资本进入日本市场的典型案例。分析师预计，在金融机构积极放贷的支撑下，全年投资额有望接近6万亿日元。
这一投资热潮反映了全球资本对日本房地产市场的信心，但也引发了对资产价格持续上涨和市场过热的关注。
东京都心写字楼成投资焦点
写字楼投资占据了日本房地产投资的主导地位，占整体投资额的53%。东京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区）的投资占比达到56%，这是自2018年上半年以来首次超过50%。
三菱地所将赤坂公园大厦从旗下房地产投资信托基金中分拆收购，华歌尔出售京都自有大楼等大型交易项目接连涌现。这些交易反映了企业资产重组的活跃程度以及市场对优质物业的强劲需求。
周边地区也受益于这一投资热潮。千叶、埼玉、神奈川3县凭借写字楼和物流设施项目占据11%的投资份额，较上年同期提升3个百分点。
海外资本主导投资增长
海外投资者的大举进入成为日本房地产市场的最显著特征。投资额增长3.7倍至1.09万亿日元，占总投资额的三分之一以上。
黑石集团4000亿日元收购东京花园露台纪尾井町的交易展现了国际资本对日本优质资产的追逐。低利率环境和房地产价格上涨预期进一步增强了投资者的购买意愿。
目前东京都心5区A级写字楼的投资回报率维持在2.0%至2.5%。仲量联行表示，如果未来利率进一步上升，预计回报率也会有小幅提升，这为投资者提供了额外的上涨空间。
大阪市场热度回落
与东京形成对比的是，大阪圈的投资占比从上年同期的21%降至10%。这一变化主要源于大阪关西世博会需求预期带动的酒店投资热潮已告一段落。
大阪府、兵库县、京都府、奈良县构成的大阪圈在此前几年受益于世博会概念，吸引了大量酒店和相关基础设施投资。随着世博会临近和相关项目基本落地，投资热度自然回落。
这一区域性差异反映了日本房地产市场的结构性特点，东京作为国际金融中心的地位进一步巩固，而其他地区则更多依赖特定事件驱动。
全球房地产复苏中的日本角色
日本房地产投资的强劲表现是全球房地产市场复苏的重要组成部分。2025年上半年全球房地产投资额同比增长21%，达到3580亿美元。
亚太地区整体增长17%，日本的大幅增长推高了区域整体增幅。美洲大陆增长23%，欧洲、非洲及中东增长25%，显示全球投资活动的广泛复苏。
尽管特朗普关税政策对部分物流设施和工厂交易造成观望情绪，但借贷成本降低推动了总体投资扩大。仲量联行研究部门高级董事谷口学预测，金融机构对房地产融资的积极态度将继续推动投资机会增加。
