作为国内“首发+扩募”双首批公募REITs之一、上交所首支仓储物流REIT，中金普洛斯REIT近期发布2026年一季度业绩。
报告期内中金普洛斯REIT实现收入约9,746.28万元，可供分配金额约6,888.87万元。从衡量产品投资价值最直观的指标来看，基金2023年至2025年连续三年按当年末市值计算的分派率均保持在5%以上，截至今年一季度期末的年化现金流分派率约4.74%，处于行业较好水平。
同周，中金普洛斯REIT召开2025年度业绩说明会。普洛斯中国CEO赵明琪作为原始权益人兼运营管理机构代表，与中金普洛斯REIT基金经理共同出席，就基金的底层资产运营策略、最新物流仓储行业趋势等，与投资者分享和交流。
透过这两扇窗口，市场不仅看到了中金普洛斯REIT跨越周期的经营稳定性，更捕捉到了物流仓储行业回暖周期的逻辑支撑与增长信心。
分派率表现突出，历史累计分红近15亿元
中金普洛斯REIT目前持有10个仓储物流园区，覆盖京津冀、长三角、粤港澳大湾区、环渤海经济带、成渝经济圈五大核心经济圈的七大物流枢纽，总建筑面积近116万平方米，是目前国内已上市公募仓储物流REITs中资产数量最多、规模最大、区域覆盖最广的产品。
其一季度报告显示，中金普洛斯REIT底层项目公司实现租金及物业管理服务费收入约9,705.04万元，剔除公允价值变动损益影响后的EBITDA利润率为64.53%。截至期末，其10个物流园整体签约出租率约88.19%，环比保持平稳，服务约86家租户。
对公募REITs投资者而言，分派率是衡量产品投资价值的重要指标之一。中金普洛斯REIT 2026年一季度年化现金流分派率约4.74%。
难能可贵的是，拉长时间看，中金普洛斯REIT 2025年年化现金分派率为5.34%，且2023年至2025年连续三年按当年末市值计算的分派率均保持在5%以上。放在整个仓储物流REITs板块中来看，在11只已上市仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的2025年度及2026年一季度化现金流分派率表现相对突出。
在当前低利率环境下，对比十年期国债收益率和银行理财产品，中金普洛斯REIT过去几年的分派水平，对追求稳定现金流的配置型投资者而言，吸引力不言而喻。
分红的兑现力度同样值得关注。公募REITs要求将90%以上可供分配金额以现金形式分配给投资者，中金普洛斯REIT的历年收益分配比例则保持近100%。自2021年6月上市以来，该基金已完成15次分红，累计分配约14.61亿元；2026年已完成第一次分红，而2025年内先后公告四次现金分红，累计分配约3.42亿元，全部以现金方式发放、免收分红手续费，体现出高频、稳定、高比例的分红特征。
持续高比例的分红不是无源之水。它背后的支撑，是底层资产持续产生现金流的能力，而这种能力的根源在于运营管理能力。
主动管理赋能，重塑资产长期价值
作为中金普洛斯REIT原始权益人兼运营管理机构，普洛斯是全球领先的新经济基础设施投资与产业服务商，深耕中国逾二十载，目前在中国70个城市运营超420处物流仓储及制造研发设施，运营面积超过4000万平方米，服务超过2500家企业客户。其规模化网络、多元化客户资源、强大生态体系与ESG领先优势，是支撑中金普洛斯REIT底层资产高效精益运营的核心能力基座。
这种能力在中金普洛斯REIT运营数据中有直观体现。2025全年来看，基金完成新扩租约62万平方米、续签约31万平方米，园区租赁活跃度和需求刚性在周期波动中得到充分验证。
资产的区位优势为这一租赁表现提供了重要支撑。中金普洛斯REIT十个园区覆盖大湾区、长三角、京津冀及中西部地区，其中超过三分之二的面积位于一线城市及其周边优势市场。
据普洛斯在业绩说明会上介绍，2025年中金普洛斯REIT十个园区所处区域市场的净吸纳量近1000万平方米，且过去三年呈现逐年增长态势，2025年增幅尤为显著。前述核心区位叠加旺盛的区域需求，为基金底层资产的租赁活跃度提供了坚实的市场基础。
此外，中金普洛斯REIT租户结构呈现多元稳定，自2024年7月起已无单一租户收入占比超过10%，前五大租户收入合计占比25.26%，这意味着客户的集中度风险有效分散，可有效降低单一行业、单一区域市场波动带来的运营风险。
为了进一步挖掘资产价值，提高对投资人的回报，普洛斯秉持主动管理、因园施策，打造项目差异化优势，不断释放基金资产潜力。
一方面，普洛斯依托自身打造的数智化管理系统，实现了管资产、管客户、管运营的一体化线上管理，实时把握市场动态并快速响应变化，以数据驱动业务决策，带动实现2025年中金普洛斯REIT基金运营的效率升级与物业管理成本优化。
另一方面，根据区域市场情况，普洛斯主动对中金普洛斯REIT旗下多个园区实施了针对性的定制化改造升级，通过资产焕新、服务提升与ESG赋能，以进一步增强园区竞争力和优化客户结构。
例如，普洛斯北京空港物流园通过运营管理体系调整，获得了LEED v4.1 O+M金级认证，成为业内少数获该级别绿色运营认证的仓储物流REITs底层资产。这一认证直接提升了园区对跨国企业客户的吸引力，尤其是对ESG有硬性要求的高端医药物流企业。
普洛斯广州增城物流园则利用自身稀缺的单层双边库产品优势，在周边新增供给以多层物业为主的环境下锁定头部快递企业。该租户对自动化设备投入较重，意味着更长的租约周期和更高的续约确定性。
从通过数智化高效运营实现成本调优到针对性的资产定制化改造升级与服务提升，这一系列精细化举措不是顺势而为，而是运营管理机构的主动作为，目的是把释放出的资源投入到资产的长期竞争力升级上。两者并行，成为其运营穿越周期的底色。
行业向好，物流仓储基本面改善
物流仓储REITs是已上市的公募REITs产品中重要的一部分，从行业基本面来看，供需关系持续优化，国内物流仓储市场回暖信号明确。
业绩说明会上，普洛斯分享了对全国49个主要城市的高标仓市场监测数据分析，2025年市场新增供给为1,400万平方米，同比下降12%，而净吸纳量增长23%至1,600万平方米，大于市场供应增量。
供需带动运营端指标同步回升，截至2025年底上述主要高标仓市场平均出租率回升至83%；部分区域的新签租金水平企稳向好，为未来的稳步上扬奠定了基础。
此外，需求的增长不仅体现在总量上，其具体结构性变化趋势同样值得关注。据普洛斯在其年度业绩说明会上的分析，悦己经济催生的新消费品牌、国产制造的出海浪潮，以及即时零售和食品冷链升级扩容，都在为物流仓储市场注入结构性的新增量。
具体分行业来看，跨境电商仍是2025年净吸纳量的最大贡献行业，增长已从华南向华东、华北区域扩散；快递快运行业加速向下沉市场布网，贡献占比从上年的8%升至17%；新能源汽车产业链带动的仓储需求从6%升至12%，共同构成增长主力。
这一强韧复苏态势，在2026年一季度得到了更多数据印证。
据国家统计局数据，2026年一季度GDP增速5.0%，内需贡献率达84.7%。中国物流与采购联合会数据显示，2026年3月物流业景气指数较上月回升2.7个百分点，各分项指数全面回升。内需提振和物流景气度回暖，为仓储市场的需求韧性提供了强劲支撑。
据世邦魏理仕（CBRE）近日发布的2026年第一季度北京和上海不动产市场报告显示，北京市场一季度单季净吸纳量达19.8万平方米，创下历史最高纪录；上海市场一季度物流仓储市场无新增供应，空置率连续三季收窄，且进出口总值同比大增23.1%。
综上，一个信号已然清晰显现：物流仓储市场逐步呈现出“供需优化到出租率回升再到租金修复”的良性循环，有望开启新一轮上行周期。综合此前预判，未来3至5年物流仓储市场租金有望回到合理水平，对应约30%至50%的上行空间。
过去三四年市场供需调整环境下，物流仓储公募REITs市场投资者关注的重心更多是防守能力，例如出租率能不能扛住、分红会不会缩水等；当供需改善，行业周期转向新一轮上行，市场或许会更关注产品的进攻弹性，谁的资产布局、运营能力和客户结构更优，便有望在行业回暖中获得更大的增长空间。
具备攻守兼备特征的的中金普洛斯REIT，其长期配置价值凸显。
展望未来，普洛斯与基金管理人中金基金在其2025年报业绩说明会上表示，将继续深化协同，重点捕捉零售、生物医药、冷链及高端制造等领域的新需求，通过定制化改造等主动管理手段，持续提升资产的抗周期能力。此外，对于投资者关注的扩募计划，中金普洛斯REIT表示将积极挑选优质资产，致力于实现常态化扩募，力争为投资人创造长期可持续的回报。
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