申万宏源在其最新的研究报告中,对中日地产走势做了对比。
其中有几张有意思的图表:
图1:地产销售方面,调整第一年日本销量下行 41%,大于同期中国(-22%),但销售第三年即阶段性反弹,中国销售却持续下滑了四年。
图2:居民端,中国居民大规模预防式储蓄,中低收入群体储蓄率(20%)高于高收入群体(18%),居民仍保有购房能力但预期转弱。日本储蓄增速则明显下滑。
图3:中国出现了全球经济史中极为罕见的地产销售与利率“脱敏”现象,供给侧调整大背景导致了需求侧政策传导分化。
图4:刚需购房者出现购房但减少杠杆的情况,5.17 地产政策刺激后,新房平均首付比例反而上升,与 2014 年明显不同。
图5:住宅交付问题也导致更多刚需购房者推迟购房行为,令地产销售跌幅超出投资性购房需求减少可解释的程度,刚需实质上正在积压。
即使这部分需求完全扭转、导致地产销售永久性下滑 20%,也无法完全解释近三年全国地产销售下滑幅度(45%),说明更多刚需也在推迟购房行为。