中日地产大不同：日本 1990 年代不可比！

申万宏源在其最新的研究报告中，对中日地产走势做了对比。

其中有几张有意思的图表：

图1：地产销售方面，调整第一年日本销量下行 41%，大于同期中国（-22%），但销售第三年即阶段性反弹，中国销售却持续下滑了四年。

图2：居民端，中国居民大规模预防式储蓄，中低收入群体储蓄率（20%）高于高收入群体（18%），居民仍保有购房能力但预期转弱。日本储蓄增速则明显下滑。

图3：中国出现了全球经济史中极为罕见的地产销售与利率“脱敏”现象，供给侧调整大背景导致了需求侧政策传导分化。

图4：刚需购房者出现购房但减少杠杆的情况，5.17 地产政策刺激后，新房平均首付比例反而上升，与 2014 年明显不同。

图5：住宅交付问题也导致更多刚需购房者推迟购房行为，令地产销售跌幅超出投资性购房需求减少可解释的程度，刚需实质上正在积压。

即使这部分需求完全扭转、导致地产销售永久性下滑 20%，也无法完全解释近三年全国地产销售下滑幅度（45%），说明更多刚需也在推迟购房行为。