中信证券：长端LPR下调空间确实不大，但按揭贷款利率下降空间却很大

中信证券5月14日报告认为，按揭贷款利率下降的空间很大。由于个贷加点处于历史性的高位，按揭贷款利率预计向 LPR 趋势性变化。

根据2022年第一季度的央行中国货币政策执行报告，2022年3月的个人住房贷款加权平均利率达到5.49%，比2021年12月相比下降14个bp ，而个人住房贷款加权平均利率和整体贷款加权平均利率之间的利差，也由2021年12月的87个bp下降到84个bp。

贝壳研究院数据显示，2022年4月重点城市首套利率下降到5.17%，环比下降17个基点，距离去年高点（2021年9月）已经下降57个基点。但即便如此，首套房和LPR加点仍有57个基点。

需求侧是政策重心所在，不稳住需求，供给侧的政策就无能为力。海外的房地产市场，需求侧政策往往只是指信贷投放和利率定价政策，最多加上交易税。但我国的情况不同，限购、限价、限售等政策的存在，普通住宅认定标准、公积金制度等存在，都使得我国的
政策更为丰富。这也意味着，需求侧政策放开的空间，也远大于按揭利率下降本身。

注：5月15日，央行、银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，其中提到，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。按照目前5年期以上LPR4.6%，也就说首套普通自住房贷款利率可以低至4.4%。