2023年9月土拍市场遇冷,出让金同比降幅扩大。9月全国出让金2797亿元,同比下滑54%,降幅较8月扩大52个百分点。广发固收刘郁团队认为,降幅扩大有两方面的原因:一是2022年9月出让金基数偏高。2022年9月出让金为6035亿元,环比2022年8月增长82%。二是2023年9月出让金环比8月下滑14%。
2023年9月城投拿地1213亿元,占比43%,较7月增加6个百分点,高于6-8月的均值36%。从金额来看,2023年9月城投拿地金额基本与2023年8月持平,但非城投拿地金额为1584亿元,环比下滑23%。
累计数据来看,2023年1-9月出让金较2022年、2021年同期均下滑。1-9月出让金24597亿元,较2022年同期下滑27%,较2021年同期下滑52%。扣除城投拿地后,1-9月出让金16124亿元,较2022年同期下滑9%,较2021年同期下滑60%。假设2023年10-12月全口径出让金的同比降幅维持1-9月的水平,那么2023年全口径出让金预计为40600亿元。
18个省市出让金1-9月出让金同比降幅超过20%,其中福建、贵州、甘肃、上海、青海1-9月出让金同比降幅相对较大,超过50%,山东、湖北、安徽、新疆1-9月出让金同比降幅在40%-50%之间。湖南、江西、山西、辽宁、重庆、河南、浙江、内蒙古、广西1-9月出让金同比降幅在20%-35%之间。
根据非城投拿地金额,进一步筛选表现相对偏好的地级市,从地级市分布来看,集中性强。9月非城投在19个城市拿地超过10亿元,合计拿地1144亿元,占全部非城投拿地金额的1584亿元的72%。特别是在广州、杭州、北京,非城投拿地额高于100亿元,且城投拿地占比低于25%。