中金：
日本不动产经济研究所公布的4月首都圈(东京都、神奈川县、千叶县、埼玉县)公寓新房平米单价为114万日元/平米(不包含公摊与阳台面积)，单价同比降低18%、为连续两个月的同比减少（详见图1）。看似东京的房价出现了向下的拐点，但是实际情况却大相径庭。日本不动产经济研究所公布的首都圈(东京都、神奈川县、千叶县、埼玉县)公寓新房平米单价如图表14所示，该单价在2023年同期发生了脉冲式上行，主要原因在于较多高价楼盘集中于2023年3-4月左右销售，整体拉高了平米单价，但2024年3-4月前后、正在销售的高价楼盘较少，因此平米单价恢复至了正常水平，但总体来看首都圈附近房价仍然处于上升趋势。
由于新房统计存在部分集中度较高的楼盘的扰动影响，二手房的价格也是衡量日本地产市场的重要指标。东京核心三区的二手房平米单价走势仍旧维持上行趋势，并且2024年之后存在涨价加速的情况（详见图2）。整体来看，在目前我们没有在东京的房价中发现下行的趋势。
此外，东京核心地区房价与日经指数存在高度的正相关关系，2013年至今东京核心三区的二手房平米单价与日经指数的R平方(R-squared)高达近0.9。
展望未来东京房价、我们认为多空因素并存，利空因素在于1) 日本央行的加息在边际上对房价存在一定压制(但2024年内加息至0.5%的情况下，对2024年房价的压制或相对有限)、2) 东京房价对年收的倍率相对到了一个较高的水平，未来工资如果无法实现持续的明显增长、则对房价也会形成制约；利多因素在于建筑成本的提升，2024年起日本建筑工人的每周最大工作时间由此前的每周6天减少至每周5天[5]，刚当于供给能力减少17%，叠加日本的少子化，日本的建筑成本正在逐年上升，相关因素对房价起到成本推升的作用。
