2.4 陆铭：一路向南的“东北候鸟”如何影响房价？

学习陆铭教授的<中国房地产市场的时空格局>

2.4一路向南的“东北候鸟”如何影响房价？

本期提要

• 移民和人口增长的关系？

• 其他导致城市之间房价差异的因素

本期内容

由于我之前讲的这样一些因素，在中国的房价需求端会出现一些什么样的情况，导致大家看到高房价呢？我来给大家看一张图，然后大家就能理解移民和人口的增长有多重要了。下面左侧这张图是我在研究中画的一张图，怎么来看呢？图中的点就是中国城市两个变量的组合，其中横轴是外来人口在城市总人口中的占比，这个值越往右，说明这个地方吸引的外来移民越多，而且它是一个比值，不是绝对数量；纵轴就是这个城市的房价。

大家可以看到这两个变量是高度正相关的。统计学上有一个指标叫拟合优度，这个拟合优度是告诉大家，在城市之间的房价差异里，有多少可以被一个变量所解释。我可以告诉大家，在我的研究中，移民占比这样一个变量，可以解释中国城市之间房价差异的41%。

这说明什么？一个地方能够在多大程度上吸引人口，是决定这个城市房价高或者低的绝对重要的因素。

我们再来看右侧张图，这张图上的点稍微有一点散，它是什么呢？......