债务周期下，房地产将何去何从？【戴康6.2】

华尔街见闻的朋友们大家好，我是戴康，欢迎来到《债务周期下的全球资产配置新策略》。

近日，多地发布了存量商品房收购政策，一经出台便引发了市场广泛热议。对于房地产研究的核心矛盾在哪呢？本期课程我们将聚焦房地产，这也是大家在大类资产配置中非常关注的问题。

在分析房地产时，一个普遍被认可的观点是：短期看金融，中期看土地，长期看人口。它不仅是常识，也是分析房地产市场的基本框架。

然而对于目前的特殊阶段而言，我们不能仅使用上述框架来分析中国的房地产市场，而应该从债务周期的角度来审视中国房地产。

房地产本身是经济体债务扩张的工具。多年前，著名的经济学家曾基于房价收入比、租售比等关键指标，对中国房地产市场的未来持悲观态度。然而随着时间的推移，我们发现这些基于传统指标的悲观预测与市场的实际表现可能相去甚远。

原因何在？因为当时的中国房地产市场更像是一只成长股，而他们却用价值股的估值方法来评价。如果我们用评估价值股的标准来衡量成长股，自然会感觉它过于昂贵。

那么，为什么之前中国的房地产市场是成长股？根据债务周期理论，城镇化率上升是一个大趋势。在这个过程中，整个债务周期的负债在不断扩张，会带来经济增长繁荣和资产价格膨胀。因此，它形成了“戴维斯双击”——这是成长股最大的威力所在。

而这一轮，中国的房地产已经进入了价值股的阶段……

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