地产的极限与未来在哪里？
周学力 
十次危机，九次地产？
股、债、汇、房四大交易市场，长期被冠以“国家金融四大命脉”的称号，是国家经济的重要组成部分，也是居民财富收入的重要来源。
但市场也曾流传着一句话：十次危机，九次地产！
这是因为过去数十年间，因为地产引发的“危机血案”实在是太多了。
具体来看：
1991年，日本政府通过大幅加息，禁止地产行业贷款等方式主动戳破地产泡沫，导致日本房价暴跌，随后便迅速引发日本股市崩盘，导致日本“消失的30年”产生。可以看到，截至目前，日本的房价以及股指均未回到当年的高点水平；
2000年后，受美国互联网泡沫影响，美联储采取大规模的财政扩张政策，导致市场流动性过于充裕，过剩的流动性流入房地产市场，使得美国房价在4年内涨80%以上，致使当时的美国地产市场泡沫化严重。
2004年-2006年美国为控制通胀而主动加息，刺破了房地产泡沫，随后，美国居民贷款违约的情况频出，导致银行出现大量的坏账，进而引发“次贷危机”，对全球经济造成了较为严重的影响。
故而“次贷危机”的产生的核心原因也是美国地产价格暴跌对金融体系的传导影响。
除上述两个经典案例外，类似1929年大萧条、1997年亚洲金融风暴中，均有地产危机爆发进而催发金融、经济危机的身影。
如果将历史上这些危机的规律进行具体的分析，我们就可以发现他们之间均存在惊人的共性和相似的传导链条：
经济衰退——政府出台刺激政策——央行降息——流动性充裕——地产泡沫膨胀——通胀压力高企——政府出台紧缩政策——央行加息——流动性紧张——地产泡沫崩溃——危机爆发，经济衰退。
可以看到，所谓的“十次危机，九次地产”背后，反映的是政府过度干预市场，进行市场调节导致的“恶果”。
市场上并不存在只涨不跌的资产，但对政府而言，其对于经济下行的容忍度是极低的。出于政治需求（GDP的增长），官员大多会采取过度刺激的方法去刺激经济，以求换来那“虚假的繁荣”。
寻根问底——为何地产危机容易演变为经济危机？
那么，地产危机是如何演变为金融危机甚至是经济危机的呢？
我们以美国的经济数据为例，看一下地产对宏观经济的影响有多。
首先，从居民资产端来看：在过去30年中，美国地产占居民总资产比重的均值水平是27.4%。也就是说，地产占了美国居民总资产的四分之一以上，这已经是一个非常高的比例了。
如果把视角切换到非金融资产的比重来看，这一比重会进一步上升。过去30年中，房地产占美国居民非金融资产比重的均值为81.4%。也就是说，地产占了美国居民总资产的8成以上了，直接影响到了居民的财富总量。
一旦居民财富缩水的情况严重，那么势必会影响其消费的意愿，进而导致经济衰退的现象出现。
其次，从居民负债端来看，这一情况会愈发严重。过去30年中，美国居民负债中，长期按揭贷款的比重高达71.8%。也就是说，居民有超7成的负债集中在地产端。而一旦经济衰退，居民收入下滑，居民偿债能力受限，叠加房地产价值大幅下跌，那么就会出现大规模的断贷违约现象，进而从地产危机演变为金融危机甚至是经济危机。
正是因为地产行业牵涉如此广泛，所以国家政府不会允许地产业出现大规模崩盘的情况（日本除外），其大多会通过一系列的手段来拯救房地产危机。可以看到，在美国次贷危机（2006年）爆发前，美国房地产行业占其GDP比重是持续下滑的。而在危机爆发后，美国房地产占其GDP的比重迅速从11.1%上升至12.2%；反而是美国的金融行业受到了明显的冲击，占GDP比重从7.6%下降到了6.8%。
这也就是说，虽然“十次危机，九次地产”，但等到危机真正爆发的时候，地产行业早已“事了拂衣去，深藏功与名”了，独留银行金融业在“风中凌乱”。而在杠杆效应下，银行金融业就会出现系统性的风险，进而引发更大的危机。
