【预告片】对话池光胜：买房VS买包？现在的房价被透支了吗？

因时为业，因物与合，过去40年我国房地产市场正在经历广泛而深刻的变化。

走过繁荣，房地产的极限与未来究竟在哪里？华尔街见闻特邀安信证券首席固收分析师和首席房地产分析师池光胜推出房地产主题大师课《地产的极限与未来》，从宏观到微观，从财务到实务，从政策到市场，池光胜老师将用4-5小时，一堂课讲透中国房地产市场。宏观篇主讲住房销售、政策篇主讲地产政策、微观篇主讲房企行为、资产篇主讲资产定价。

究道术之际，通时势之变，成一家之言。本期内容是课程的预告片，以下是对话池光胜的内容要点：

目前在全国范围内并不认为商品房严重过剩。未来的房地产发展方向将朝着租售并举的新制度方向发展。在这个过渡期中，有些人可能对市场过度悲观，但根据我们的测算，未来5-10年中国商品住宅的销售面积很可能仍然保持在100亿平方米左右的水平。尽管在这个过程中可能会有一些相对于前几年的变化，但我认为这个过渡期只是短暂的。我相信未来中国房地产将继续平稳发展，并成为国家经济的一个重要产业。

一、目前房地产现状如何？

池光胜：房地产行业在2020年三条红线政策后，部分房地产企业由于在过去几年的经营中存在问题，导致2022年和2021年出现了流动性压力，这对整个行业产生了一定的影响。政府也做了很多工作，一方面是对企业融资，2022下半年尤其是第四季度，第二支箭、第三支箭陆续打开，以及行业对未来的政策预期等各方面都有一定的变化。尽管2023年房地产行业的销售仍然同比负增长，但我相信未来不会成为持续单边下滑的态势。相信随着预期的变化以及房地产企业自身的调整，2023年很可能是房地产销售的筑底时期。

二、房企频频爆雷对地产行业影响多大？

池光胜：在2021年和2022年，不少民营房企，特别是过去总体比较激进的、融资纪律特别差的房企出现了违约。这种违约对销售产生了负面影响，这在情理之中。原因很简单，当这些房企出现债券违约和信用风险时，市场上的普通消费者就会担心能否按时交付房产。基于这种考虑，销售可能面临一定的压力。房地产销售市场与资本市场不同，区分并不严格。当民营房企出现违约时，为了更好地回笼现金流，他们可能会打折出售房产，很容易带动片区销售房价都有明显走弱。走弱后，居民购房往往会有买涨不买跌的心理，因此对本地销售会产生一定影响。

在这种影响下，房企的经营现金流将面临一定压力，因此对于拿地和其他扩表行为也会受到影响，从而影响到房地产投资。同时，房子不好卖对开发商来说，新开工的动能也不强。

三、现在的房地产行业被透支了吗？

池光胜：现在市场上有观点说棚改货币化比较突出的几年（2016-2019），尤其对三四线城市购房有一定透支。我不认可这一说法，并没有证据证明透支。这个时候如果讨论前几年是否存在透支，必须要计算老百姓的购房需求是否在棚改货币化之前已经满足。如果处于供不应求的状态，那么在那几年商品房销售较好，更多的是弥补了之前未满足的需求。我认为这个观点更多可能只是一种感受，是一种流量的分析。但是要回答这个问题，我们必须考虑存量。

举个简单的例子，假设一个家庭，每天吃两个馒头，突然有一天吃了4个馒头。这个时候，我们能否根据翻倍的数据来论证他们透支了，吃多了，所以明天不会再吃了呢？我觉得不一定。以前他们只能吃两个馒头，是因为那个卖馒头的小店只提供了两个馒头。他们真实的需求可能是4个，甚至5个。所以，我们不能仅凭今天比昨天多吃两个就认为今天吃多了。

回到房地产市场，我认为最直接的一个论据是什么呢？在棚改货币化之前的几年里，一旦房地产政策放松，市场就立即升温，房价迅速上涨，很可能一个原因是整个房地产市场供不应求，需求主导市场，而供给跟不上。

四、中国现在的房价被透支了吗？

池光胜：透支了多少价格其实无法进行定量分析，智者见智，仁者见仁。

我认为房价在棚改货币化的几年里，尤其是一些棚改货币化力度较大的部分二线、三四线城市中，房价确实上涨很快。这种快速上涨可能对当地居民的收入造成一定的挤出效应。然而，我觉得不能直接得出一个结论说房价透支了很多。这里需要考虑另一个问题，就是房子本身具有很强的居住属性。

从购房的角度来看，首先要满足居住需求。考虑到房子本身的居住属性，为什么不选择稍小一些的或者稍偏离市中心的房子呢？实际上，我们发现城中心的房价可能更加坚挺，而一些资源较少、附加值不高、相对位置处于新区的房子，价格可能会下跌更多。因此，我认为房价是否明显透支，我无法定量确定具体数值，但我相信这个因素可能是存在的。

五、国内房地产市场存在泡沫吗？

池光胜：我认为这种观点存在很多问题。

第一个问题，如果假设一切都可以用收入比来衡量，那么我们的衣食住行等方面都可以用这个指标来衡量？一个简单的例子是女生喜欢购买包包，难道购买爱马仕的人都是高收入者？按照收入与爱马仕价格的比例来计算？我觉得可能并不是这样的。你可能会牺牲其他方面，比如一年不买衣服或者不旅游，来购买爱马仕包包，因为相对来说，它是一个耐用品，不像纸张一样用完就消失。

第二个问题是关于房屋定价，在过去几年中，我们不得不承认其中有金融属性。房屋定价包括了居住属性的定价和金融属性的定价，而金融属性的定价并不是基于供求关系。因此，在一定程度上可以说金融属性的价格与收入的关系较弱。

第三个问题，仅从房子本身来看，上海的房子和乌鲁木齐的房子本质上并没有太大区别，都是钢筋混凝土，为什么价格差异如此之大呢？这是因为价格差异来自于其附加值，而如何定价这个附加值与个人的收入关系并不是很大。

第四个问题，房子价格是否支持当前的价格。在同一个城市中，可能在2015年之前，大多数二线城市的房价非常接近。但为什么10年后，有些城市的房价涨了好几倍，而有些城市的房价几乎没有上涨呢？因此，我认为房屋的价格可能不仅仅反映了当期房子带来的附加值，还包括了未来的预期。未来预期如何定价，以及个人收入与之间的关系有多大，我觉得这是一个无法清楚解释的问题。

六、如何理解一、二、三线城市房价走势分化的问题？

池光胜：2016年12月，中央经济工作会议提出房住不炒，真正对房地产进行完整系统表述是在2017年10月的十九大。对房地产完整表述是6句话，其中特别提出了一个新名词——租购并举的住房制度。自提出这个制度以来，我们一直在朝着这个方向不断迈进，不断建设新制度，目前它仍处于建设过程中。

过去的30多年，中国实行的是全面商品房制度。未来既然是租购并举的住房制度，那么毫无疑问，我们现在正处于这两个制度之间的过渡期。在这个过渡期中，我们需要对过去全面商品房时代出现的一些问题进行修正。

我相信那些有产业支撑的城市未来的房价应该会更坚挺，因为产业有利于人口流入，从而带来新的需求。所以我在书里写了一句话，一线看地段，二线看资源，三线以后不乱看。

七、普通人通过哪几个指标看房地产行业变化趋势？

池光胜：房地产和其他资产差不多，主要涉及到两个方面：数量和价格，我还需要补充两点。

首先，房地产一定是量在价先。这是因为只有更多的人去买房，开发商发现房子好卖了，在这种情况下会尝试提价。如果发现销售情况仍然很好，他们会进一步提价，房价会随之上涨。

对于开发商而言，他们首先要销售房屋，必须先确保有足够的销售量，然后再考虑提高价格。所以当我们观察一个城市，甚至对全国总体观察，如果看到房价上涨，那么这个时候房地产的景气度应该说已经发生一段时间了。

各位见闻的朋友大家好，我是池光胜，我的新课《走过繁荣：房地产的极限与未来》已经在见闻大师课上线了。在新课中，我将从宏观、政策、微观、资产四个方面对房地产进行系统的讨论，欢迎您的订阅，谢谢。