【会议纪要】晨曦副总裁靳胜利：当下的中国房地产市场及未来趋势探索

以下为8月23日，晨曦副总裁靳胜利大咖交流会的会议纪要：房地产行业发展之路及未来趋势探索

这次交流的主题是通过产业资本的角度探索中国房地产行业的发展困境和未来趋势。整个交流逻辑可以分为三个部分。第一部分是目前行业的现状，第二部分是对未来趋势的研判和判断，包括结构性机会和机遇点的探讨。

房地产行业的的现状

首先，目前行业的现状可以被认为是供需反转，供应过剩的情况比较突出。无论是行业参与者、产业资本还是国家政策层面，都对此有了相对一致的认识。

其次，尽管政策面可能出现了一些反转的趋势，但从市场运营的角度来看，行业持续下坠且并没有实质性的改善。我们将通过一些数据化的方式来展示具体情况。

从宏观角度来看，当前房地产面临着一些重大挑战。尽管相关政策一直在持续放松，但是根据7月份的CPI数据来看，还是有较大的下滑。当前销售市场仍然呈现出两极分化的趋势，高能级板块和高能级城市的销售数据相对较好，有良好的支撑。然而，如果排除上海、成都、西安、杭州、南京这几个城市，其他城市的销售数据相对前几个月的环比下降幅度较大。

同时，在销售市场上，行业目前面临着一些深层次的变化。我们结合全国115个城市的销售情况，做出了一份相关的汇总表。其中，按楼层和户型状态进行了结构化拆解。不同户型、不同面积段的销售数据都呈现出不同层次的下滑趋势。

在这个过程中，我们发现相对小户型的下降速度较快，而大户型、刚改和改善型的户型则相对没有那么大的下降压力。与此同时，在土地市场上，整体上偏弱，局部竞争仍然激烈。在珠三角地区，一些城市推出土地时，仍然存在一定的溢价率。然而，在北部的一些城市，如北京的溢价率相对较低。在我们收集的全国115个城市中，近两三年来出让的土地成交情况显示，底价成交占比接近60%，触顶的成交占比不到10%。其中，有一些仍然处于托底状态，约有10%左右处于流拍状态。因此，当前的土地市场并没有明显改善。

同时，我们也关注当前的参与主体。目前，很多房地产企业，包括很多城市，都依靠城市投资公司进行托底。例如，湖州接近60%的土地由城投公司托底，而镇江超过一半以上的土地也是通过城投基金托底。所以，上述成功出让的土地并不完全依靠市场化方式进行正常有效的退出，还存在一些非市场化手段。

所以进行长期的托底会带来几个问题。

首先，对于托底主体来说，资金压力非常大。同时，城投无法实现正常有效的经营规划，其资金压力和经营压力，以及后续托底能力还需要进一步考证。甚至一些城市出现了城投托底托不动的情况。

在市场上，城市之间的差异非常严重，以上海为代表的一线城市整体韧性相对较好，但广州和深圳为代表的市场情况仍面临相当大的压力。从2022年8月到2023年7月，上海新房供求走势显示供应面积有明显下降的趋势，这有几个原因。一方面，2023年竞拍的土地数量相比去年有所减少。另一方面，整体上2022年到2023年的土地获取数量相比2021年同期也有较大幅度的下降。但从成交均价来看，呈现六位下调的趋势。

以南京为代表的二线城市，在郊区出现了一些流速压力。南京市区的一些板块之间出现了一些分化，核心城市的核心板块仍然有较好的发展动力。然而，一些板块的去化周期明显加快。

同时，一些三四线城市出现了泡沫化现象。目前市场流速出现巅峰，尤其是以徐州为代表的城市。徐州的房价曾经保持相对稳定的热度，但随着行业趋势下行，无论是远郊还是市区板块，都出现了快速下跌的现象。从2022年10月到2023年6月，我们可以看到徐州二手房市场的成交套数明显提升。当然，这部分是因为2022年10月到12月是正常的冬季淡季，加上疫情的影响。与2023年相比，数据量相对较小，无论是成交套数还是成交竞价都明显下降。我们可以看出，整个房地产市场已经出现了暴雷的迹象。