移民放缓，对美国地产是好是坏？

美国楼市调整到何处了？

最新公布的美国房屋供给端数据继续遇冷：

今年5月，美国新屋开工数同比下降5.5%至127.7万套，创2020年7月以来的新低；同期美国建筑许可同比下降了3.8%至138.6万套，也创2020年6月以来的新低。

图：美国新屋开工套数、建筑许可证数量下降（来源：美国人口普查局）

新屋开工节奏的放缓主要反映着建筑商们对销售端的不佳预期。

反映建筑商对住宅销售前景信心的NAHB/富国银行住房市场指数（由约900名住宅建筑商的调查汇编而成，高于50表示对住宅销售前景看好，低于50表示看淡）自4月跌至45后，5月进一步跌至43。

图：NAHB住房市场指数与30年期抵押贷款利率

如今，美国地产销售端呈现出特殊的“价升量跌”状态：

5月美国现房销售中位价为419,300美元(创下美国房价的最高记录)同比上涨5.8%，且全美美国四大地区的房价均出现上涨；

5月美国成屋销售季调后的年化销售率为411万户，较前月减少0.7%，为四个月以来的最低。

图：美国现房售价与销量出现背离

如果把房地产销售分成三个阶段：第一阶段，市场看涨，大家都愿意买房，成交量增加、房价上涨；到第二阶段，伴随着价格上涨，买得起房的人越来越少，市场的买需越来越弱；到第三阶段，买需降了非常多，房屋供大于求，房价于是也开始下降。目前量升价跌的美国地产可能尚处于第二阶段。

从量的维度看，目前是供需双降的，说明利率对于地产的制约是肉眼可见的。

但即便是高利率环境，本轮美国地产也尚未重演08、20年时的一泻千里（回到本文第一张图），特别是开工端——2022年下半年以来还进入到一个宽幅震荡的区间中。

这是为何？