银行，真的让利了？

新一轮房贷利率下调？

上周五，外媒发表的一则房地产小作文让市场陷入了维持一日的狂欢。

报道称：

有关方面正在考虑进一步下调存量房贷利率，并允许高达38万亿元人民币的存量房贷进行转按揭，以减轻居民的债务负担并刺激消费。

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今年“517”地产新政后，各城市进一步落实房贷利率下调措施。目前除了北京、上海和深圳房贷利率未取消下限外，全国其他城市均取消了利率下限，多个城市新发放的首套住房贷款利率已降至3.2%左右，部分城市利率降至3%以下。

图：部分重点城市首套、二套商业房贷利率下限（截至8.31）

根据民生证券测算：目前存量住房贷款和新发放住房贷款的利率差异预计被扩大至58bps。市场对新一轮下调存量贷款利率的呼声越来越高。

下调存量房贷利率，效果能有多少？

银行作为下调存量房贷的“牺牲者”，还有多少让利空间？

房贷利率下调，能刺激多少消费？

根据央行《2023年第四季度中国货币政策执行报告》：截止去年年底，已有超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，共计惠及了5325万户，调整后加权平均利率为4.27%。而对于居民端，下调后减少利息支出1700亿元，平均每户每月节省266元。

假设未来在此基础上再将存量房贷利率降100bps，至3.2%，那么假设100万元的贷款，按30年等额本息计算，将进一步节约月供566元。

两次调整合计减少月供不到1000元，很难说会对消费改善起到决定性作用。因为悲观预期下，居民仍然有可能把这部分钱存起来而不是花掉。