合生创展的底气

来源: 弹房
要么继续蛰伏,要么等待爆发。

本文来源:弹房 (ID:tanfangdc),华尔街见闻专栏作者

要么继续蛰伏,要么等待爆发。

“夫以铜为镜,可以正衣冠,以史为镜,可以知兴替,以人为镜,可以明得失”,事实证明,经过短暂蛰伏的合生创展在一点点等待爆发。 2018年合生创展交出了一份令人满意的成绩单,集团录得合约销售额149.75亿元,相较2017年的92.28亿元增长62%。

2019年,合生创展延续了2018年业绩的强势表现,数据显示,至2019年一季度末,合生创展实现合约销售金额为约40.8亿元,较2018年同期约16.87亿元同比上升141.8%;合约销售面积为约29.31万平米,合约销售平均售价13919元/平方米。

一枝独秀不如百花齐放。对于合生创展的2018来讲,优秀也不止是销售业绩。

底气:利润的昂首

钱赚的越多,越有底气。

从合生创展年报数据来看,2018年的合生创展有着一些非常好看的数字。合约销售额149.75亿元,相较于2017年62%的增幅达到近几年之最。合生创展方面还表示,未来住宅会加快周转,每年保持30-50%的增长率。

值得注意的是,合生创展2018年上海地区销售额达到74.01亿元,占集团合约销售额的50%。广东共有14个在售物业项目,合约销售额为人民币51.29亿元,占本集团合约销售总额34%。北京及天津合约销售额合共为人民币24.45亿元,占集团合约销售总额16%。北京及天津共有10个在售项目,其中合生·霄云路8号及合生国际城为主要销售额来源。

财报显示,2018年合生创展营业额为132.94亿港元,相比2017年确认销售额微降,但值得一提的是其“三项利润”却有不同程度的上升。

合生创展2018年毛利润升至65.28亿港元,较2017年的50.85港元增长28.38%,净利润也从58.11亿港元上升至58.22亿港元,核心利润却从2017年的19.97亿港元上升至23.03亿港元,增幅达15.32%。

来源:2018年年报

年报显示,合生创展2018年毛利率上升了约12个百分比,达到49.1%,净利润率增加约2个百分比,达到43.7%。值得一提的是,2017年合生创展36.8%的毛利率和42.0%的净利润率已经高出行业水平线一大截。

纵观2018年房企毛利率,碧桂园25.9%,恒大36.2%,融创25%,保利32.49%。被业内誉为“利润之王”的中海中海2018年的毛利率上升4.9个百分点至37.8%,净利润率上升1.6个百分点至26.2%。这样来看,像合生创展毛利率净利率均超40%的房企,在开发成本越来越高的房地产行业,实属不易。

利润上涨其中有一个显著原因为集团2018年销售成本的下降。年报显示,合生创展销售成本由2017年的87.38亿港元降至67.66亿港元,销售成本下降23%。合生创展销售成本占销售额百分比由2017年的63%降至2018年的51%,下降12个百分点。

惊喜:商业的贡献

合生商业的业绩惊喜,在意料之内,也在情理之中。

在合生创展2018年的营业收入构成中,有三项指标不可小视,年报显示2018年,合生创展在物业投资、物业管理、酒店营运三方面都有不同程度的增长。

来源:2018年年报

2018年,合生创展物业管理收入达到11.36亿港元,相较于2017年的9.36亿港元增长21.37%,酒店营运收入由2017年的4.08亿港元增至2018年4.32亿港元,值得一提的是合生创展2018年的物业投资收入22.91亿港元,较2017年的13.54亿港元增加9.37亿港元,增幅达到69.2%。

来源:2018年年报

值得注意的是,合生创展各项业务营收各区域都展现优势,物业发展收益华南区域占比最大,物业投资收益华北区域拿到区域第一,酒店管理收入则是华东区域占鳌头。

年报显示,物业管理、物业投资和酒店营运三项收入总和逐年增加,对于商住双发展的合生创展,贡献率也在进一步扩大。年报显示,2014年-2018年五年期间,三项收入合计为合生创展贡献的营业收入分别达到15.3亿港元、16.88亿港元、21.13亿港元、26.98亿港元与35.7亿港元。

2018年,合生商业占集团总营收的比重近三成,达到29.03%。

合生创展副主席朱桔榕在香港表示,合生创展十多年前就开始投入商业板块,现在整个商业板块不仅做到收支平衡,对集团整体利润贡献也呈现增长趋势,过去三年合生创展在商业物业的租金收入增长非常快,未来每年有30-50%的增长。

稳健:财务的定力

稳健,一直是合生创展进入资本市场后的固定标签。

年报显示,合生创展2018年总资产达到1641.1亿港元,相较于2017年的1538.1亿港元增长6.7%。资产总值增长主要由于投资性物业及可供出售之已落成物业增加所致。

来源:2018年年报

值得注意的是,合生创展2018年年报借贷还款时间表中显示,合生创展一年内需要还的借贷达到164.84亿港元,相较于2017年的190.02亿港元降低13.25%。同时,集团2018年现金及银行存款达到79.4亿港元,相较于2017年的58.03亿港元增长36.83%。

来源:2018年年报

在房企运用杠杆极速扩展规模的这几年,合生创展财务状况较为平稳。2014年-2018年五年间,合生创展的负债对资产比率60%、60%、58%、57%与59%;净债务对权益比率分别为74%、73%、68%、72%与70%。

截至报告期末,集团土地储备达2922万平方米。从城市布局来看,合生创展的土地储备主要分布在广州、惠州、北京、上海、天津等一线城市、热点二线城市和部分三线城市,其中位于北上广的土地储备占半数以上。较为丰富的土地储备将成为合生创展未来发展的保障与优势所在。

2019年4月15日,合生创展获标普上调其长期发行人信用评级,由B-上调至B,评级展望为“稳定”。标普表示,此次调升合生创展的评级,反映了合生创展的投资物业租金收入的大幅增长将提高公司的运营表现及现金流稳定性。评级展望为“稳定,则反映了标普对合生创展业务表现的持续改善,以及未来12至18个月杠杆比率保持稳定的预期。

标普还认为,合生创展在2019年将其合约销售额倍增的目标虽属进取,但凭藉丰富的可销售资源,合约销售在2019年大幅上升可期。

有理由期待合生创展在2019年迎来爆发。

原标题《年报点评|合生创展的底气》

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